2008年3月25日，被告趙某與房東蔡某簽訂轉(zhuǎn)租合同，約定房東蔡某將其店鋪出租給被告趙某，租賃期限為2008年4月8日至2010年4月7日。雙方還約定商鋪可以轉(zhuǎn)讓，但經(jīng)蔡房東同意，應向蔡房東支付轉(zhuǎn)讓費2萬元。2008年4月21日，被告人趙某未經(jīng)房東蔡某同意，私自將門面轉(zhuǎn)租給原告王某，并找人假冒房東蔡某與原告王某簽訂租賃合同，向原告王某收取過戶費3.6萬元和商品折扣費1500元。隨后被告人趙某失蹤。后來，房東蔡某找到原告王某，告知其與被告趙某簽訂的租賃合同無效。合同不是他簽的，所以原告王某知道自己被騙了。原告王某認為，被告趙某明知自己無權過戶，便找人假冒房東蔡某與原告王某簽訂門面租賃合同，私自收取原告王某的門面過戶款，使其蒙受巨大經(jīng)濟損失。因此，他上訴法院判決趙某賠償原告王某因違約造成的經(jīng)濟損失共計3.6萬元。法院經(jīng)審理認為，原告王某與假業(yè)主簽訂了房屋租賃合同。據(jù)此，趙某收取門面過戶費3.6萬元，其行為涉嫌合同詐騙。因此，法院認為本案不屬于本院管轄，最后作出裁定駁回原告王某的上訴。

[點評與分析]

小編認為，法院的上述判決不能從根本上解決這一原本屬于民事領域的糾紛。本案的焦點是轉(zhuǎn)租合同應認定為有效合同還是無效合同。在確定轉(zhuǎn)租合同效力的基礎上，對于原告王某是否有權要求3.6萬元轉(zhuǎn)租款中的2萬元，存在兩種不同的觀點。筆者認為，原告王某有權要求賠償2萬元。在租賃合同與轉(zhuǎn)租合同的關系上，合同應當具備以下條件：當事人具有民事主體資格，當事人意思表示一致，合同內(nèi)容合法。但轉(zhuǎn)租合同作為一種特殊合同，也應符合法律的特殊規(guī)定。《合同法》明確規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人（即分承租人）。承租人將租賃物轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。第三人給租賃物造成直接經(jīng)濟損失的，承租人應當賠償出租人的損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。根據(jù)這一規(guī)定，未經(jīng)出租人同意，承租人不得將租賃物轉(zhuǎn)租給他人。雖然本條沒有規(guī)定非法轉(zhuǎn)租，但根據(jù)民法規(guī)定“法律不禁止的，就是自由”，即承租人未經(jīng)出租人同意，將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人的，出租人不行使終止權的，租賃關系仍然有效不受承租人轉(zhuǎn)租的影響。有人認為，在簽訂合同過程中，被告趙某找人代替房東蔡某與原告王某簽訂合同。欺詐性合同應當是一種可變更、可撤銷的合同。合同在原告王某未行使變更權和解除權之前仍然有效。而且，3.6萬元的房屋轉(zhuǎn)租款中有2萬元要交給房東蔡某，應付被告趙能的服務費只有1.6萬元。原告王某對2萬元沒有索賠權，否則房東蔡某應行使索賠權。但筆者認為，合同解除權只能由合同當事人行使。本案中，轉(zhuǎn)租合同的當事人是原告王某和被告趙某，業(yè)主蔡某根本無權解除轉(zhuǎn)租合同。即使按照上述邏輯是錯誤的，即使被告人趙某的行為設置了詐騙罪，使轉(zhuǎn)租合同成為效力未定的合同，此時業(yè)主行使“合同解除權”使效力未定的合同成為無效合同，更何況這樣的理由在法理上是不合理的。三是關于轉(zhuǎn)租合同被認定無效的原因，筆者認為，在本案中，房東蔡某行使了終止原租賃合同的權利，并明確告知原告王某其與被告趙某簽訂的轉(zhuǎn)租合同無效。此時，原告與被告趙某之間的轉(zhuǎn)租已轉(zhuǎn)為非法轉(zhuǎn)租，并發(fā)生以下法律后果：就原告王某與被告趙某的關系而言，由于被告趙某的擅自處分行為（即使是有效的，也是由于被告的違約行為——違反誠信合同）原則，雙方的合同已由效力未定的合同轉(zhuǎn)為無效合同，從而使合同的目的得以實現(xiàn)無法實現(xiàn)并最終導致合同無效。)因被告趙某單方面原因，原告王某不能行使租賃物收益的使用權。對此，被告趙某當然負有責任，原告王某當然可以行使向被告趙某索賠的權利。就被告趙某與房東蔡某的關系而言，未經(jīng)房東蔡某同意轉(zhuǎn)租被告趙某屬于嚴重違約，房東蔡某有權解除合同。房東蔡某解除與被告趙某的租賃關系時，被告趙某無權處分該房屋。被告趙某私自將房屋轉(zhuǎn)租給原告王某，無權處分房屋。未經(jīng)房東蔡某確認處分，合同由效力未定的性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)闊o效合同。

從本案的相關情況可以看出，原告與被告趙某之間的合同無效，合同無效的原因是被告趙某不享有合同標的物的處分權，且未得到處分權人的認可之后。根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，應當返還合同取得的財產(chǎn)；無法返還或者沒有必要返還的，應當折價賠償；有過錯的一方應當賠償對方因此遭受的損失；雙方都有過錯的，應當承擔賠償責任他們各自的責任。本案中，無論被告趙某是否承擔過錯責任，原告王某對轉(zhuǎn)租合同標的物應有完整的求償權。你知道嗎