1、 如何建立轉(zhuǎn)租同意書?
在同意轉(zhuǎn)租的情況下,轉(zhuǎn)租的成立必須具備兩個(gè)要件:一是轉(zhuǎn)租人與轉(zhuǎn)租人之間存在轉(zhuǎn)租合同;二是轉(zhuǎn)租人需要出租人的同意。在實(shí)踐中,有爭(zhēng)議的問題是后者。首先,轉(zhuǎn)租合同簽訂前是否應(yīng)征得出租人的同意。第二,出租人同意的方式。第三,出租人的同意是否包括轉(zhuǎn)租期限。事后同意實(shí)質(zhì)上是批準(zhǔn)。毫無疑問,通過了明確的批準(zhǔn)方式。默示方式能否構(gòu)成明示追認(rèn)方式值得研究。由于批準(zhǔn)是出租人的權(quán)利,出租人既有明示表達(dá)的自由,又有沉默(默示不作為)的自由,因此其沉默不應(yīng)被視為批準(zhǔn)意圖的表達(dá)。但作為與沉默相對(duì)應(yīng)的另一種默示意義,行為默示意義應(yīng)當(dāng)作為出租人的承認(rèn)方式。例如,出租人接受轉(zhuǎn)租人增加或減少租金的請(qǐng)求。對(duì)于轉(zhuǎn)租的期限,從民法理論和國外立法的分析來看,轉(zhuǎn)租合同的期限不應(yīng)長于租賃合同的期限。出租人明確同意轉(zhuǎn)租并明確轉(zhuǎn)租期限超過原租賃期限的,根據(jù)合同自由原則,除法律明確禁止外,視為有效。但原租賃合同終止后,轉(zhuǎn)租合同成為普通租賃合同。同樣,出租人的推定同意也是一樣的。
存在的問題是,承租人征求出租人意見后,出租人拒絕轉(zhuǎn)租,承租人能否解除租賃關(guān)系。二是同意轉(zhuǎn)租的法律效力。法律效力為:(1)轉(zhuǎn)租對(duì)承租人與被轉(zhuǎn)租人關(guān)系的影響。這種租賃關(guān)系與普通租賃關(guān)系沒有區(qū)別,承租人是出租人,轉(zhuǎn)租人是承租人。根據(jù)同一時(shí)間理論,出租人與承租人的關(guān)系終止,出租人與承租人的關(guān)系同時(shí)返還。[3] 其性質(zhì)屬于次承租人而非承租人的返還。當(dāng)轉(zhuǎn)租人取得租賃物的所有權(quán)并與出租人混合時(shí),有學(xué)者認(rèn)為轉(zhuǎn)租合同終止,但原租賃合同仍然有效。當(dāng)轉(zhuǎn)租合同的終止日期早于原租賃合同的終止日期時(shí),上述觀點(diǎn)是正確的。轉(zhuǎn)租合同與租賃合同同時(shí)終止的,應(yīng)當(dāng)同時(shí)解除租賃合同和轉(zhuǎn)租合同,即承租人的租賃權(quán)不繼續(xù)。(2) 轉(zhuǎn)租對(duì)出租人與承租人關(guān)系的影響不受轉(zhuǎn)租的影響,但理論和國外立法都確認(rèn),承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)轉(zhuǎn)租人造成的損害向出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。《合同法》第二百二十四條相同。(3) 轉(zhuǎn)租對(duì)出租人和轉(zhuǎn)租人之間關(guān)系的影響。但是,為了保護(hù)出租人的利益,各國立法都強(qiáng)制出租人與轉(zhuǎn)租人有一定的直接法律關(guān)系。這些直接法律關(guān)系因立法規(guī)定不同而有所不同。
目前,在很多城市,很多房客都會(huì)主動(dòng)充當(dāng)“二房東”,提醒大家,房子雖然可以轉(zhuǎn)租,但未經(jīng)房東同意轉(zhuǎn)租會(huì)對(duì)自己造成很大傷害。想讓房東同意轉(zhuǎn)租怎么辦,或者面對(duì)轉(zhuǎn)租糾紛,想爭(zhēng)權(quán)益的人可以找法霸網(wǎng)律師詢問。你知道嗎
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