根據(jù)原《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十八條、《中華人民共和國合同法》第二百三十條，我國法律上優(yōu)先購買權(quán)行使的條件可以分析為：（1）出租人的告知義務(wù)；（2）消滅期限。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》原第一百一十八條規(guī)定，出租人出售出租房屋，應(yīng)當(dāng)提前三個月通知承租人，而《合同法》規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)在出售出租房屋前的合理期限內(nèi)通知承租人。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》已廢止，出租人應(yīng)當(dāng)依照合同法的規(guī)定，在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人。然而，如何確定“合理期限”存在較大爭議。有學(xué)者認為，應(yīng)當(dāng)分為以下幾種情況：第一，出賣人依法通知優(yōu)先購買人的，決定行使優(yōu)先購買權(quán)的期限為不動產(chǎn)15日，動產(chǎn)10日。超過該期限，優(yōu)先購買權(quán)消滅，出賣人與第三人的買賣關(guān)系生效。當(dāng)事人可以約定具體期限，但不得少于法定期限。第二，出賣人未按規(guī)定通知優(yōu)先購買權(quán)人的，優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)的期限為三個月。該期限自優(yōu)先購買方知道或者應(yīng)當(dāng)知道出賣人與第三人訂立業(yè)務(wù)關(guān)系之日起計算。超過該期限，優(yōu)先購買權(quán)消滅，出賣人與第三人的買賣關(guān)系生效。承租人必須在一定期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)，這是行使優(yōu)先購買權(quán)的限制條件。優(yōu)先購買權(quán)作為一種期待權(quán)，必須在一定期限內(nèi)行使，否則將產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。大多數(shù)規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)制度的國家和地區(qū)都規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使。例如，德國《民法典》第510（2）條規(guī)定：“對于土地，優(yōu)先購買權(quán)只能在收到通知后兩個月內(nèi)行使。對于其他標(biāo)的，優(yōu)先購買權(quán)只能在收到通知后一周內(nèi)行使。規(guī)定行使期限的，以規(guī)定的期間代替法定期間。“瑞士民法典第681A（2）條規(guī)定：“如果買方希望行使優(yōu)先購買權(quán)，他必須在知道合同的訂立和內(nèi)容之日起三個月內(nèi)行使該權(quán)利。新所有人在房地產(chǎn)登記簿上登記滿二年的，不再行使優(yōu)先購買權(quán)。”我國臺灣地區(qū)《土地法》第一百零四條規(guī)定，基地出售時，所有權(quán)人、典當(dāng)行、承租人應(yīng)當(dāng)自收到通知之日起十日內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。未在10日內(nèi)表達優(yōu)先購買權(quán)的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。《法國民法典》第815-14條最為復(fù)雜。首先，共有

部分人應(yīng)告知其他共有人其擬轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的價格和條件，以及擬轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的第三人的姓名、住所和職業(yè)。第二，共有人可以在收到通知之日起一個月內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)，也可以在司法文書通知轉(zhuǎn)讓人之日起兩個月內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。第四，通知發(fā)出后十五日內(nèi)未生效的，優(yōu)先購買權(quán)人的聲明無效，出賣人可以行使優(yōu)先購買權(quán)向優(yōu)先購買權(quán)持有人要求損害賠償。我國現(xiàn)行立法對承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使有一定的規(guī)定，但規(guī)定不完善，原則性不強。除上述《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉的意見》（試行）和《合同法》的規(guī)定外，《國務(wù)院房屋拆遷管理條例》第十一條城市私房規(guī)定“房屋所有人出售出租房屋的，應(yīng)當(dāng)提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)”，針對審判實踐中反映的問題，現(xiàn)行行政法規(guī)規(guī)定了優(yōu)先購買權(quán)的行使期限法規(guī)和司法解釋過長。在市場經(jīng)濟社會，效率是交易各方追求的重要目標(biāo)。如果賣方嚴格按照上述規(guī)定提前三個月通知承租人，那么出租人至少要等三個月，最終結(jié)果很可能是出租人錯失商機。由此可見，出租人提前三個月通知承租人的規(guī)定與房地產(chǎn)交易日益快速的實際情況相違背，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)縮短。因此，我國學(xué)者在起草物權(quán)法時建議，房地產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的行使期限為收到出賣人通知后15日，動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的行使期限為10日。

國外一些立法在具體時限上也存在差異。根據(jù)法國民法，應(yīng)在收到賣方通知之日起一個月內(nèi)行使。德國民法規(guī)定，土地優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)在收到通知后2個月內(nèi)行使，估價對象優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)在收到通知后1周內(nèi)行使。瑞士民法規(guī)定，優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當(dāng)自知道出賣人與第三人訂立合同及其內(nèi)容之日起三個月內(nèi)行使。我們認為，優(yōu)先購買權(quán)的行使期限不宜過長或太短。時間過長，商機稍縱即逝，不利于保護賣方利益。如果期限太短，買方將缺乏必要的考慮和準(zhǔn)備時間。在權(quán)衡利弊之后，結(jié)合我國的實際情況，本文作出了上述規(guī)定。

對于承租人收到通知后答復(fù)的期限，根據(jù)一些地方的規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)在收到通知后30日內(nèi)作出書面答復(fù)。承租人逾期不答復(fù)的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。但《合同法》和大多數(shù)地方性法規(guī)對此沒有明確規(guī)定。鑒于上述行政法規(guī)、司法解釋和許多地方性法規(guī)、規(guī)章要求出租人提前三個月通知承租人，承租人也應(yīng)當(dāng)在收到通知后三個月內(nèi)作出書面答復(fù)，否則視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。但從司法解釋的角度看，由于當(dāng)今中國社會交易活動活躍，市場變化迅速，房屋租賃和房屋銷售的行為和價格往往發(fā)生較大變化，要求出租人提前三個月通知承租人顯然時間過長，或者要求承租人在收到通知后三個月內(nèi)從電子商務(wù)規(guī)則的角度予以答復(fù)，為保障交易的安全和快捷，期限應(yīng)當(dāng)縮短。此外，承租人的優(yōu)先購買權(quán)也應(yīng)受到適當(dāng)限制。為了平衡出租人和承租人雙方的利益，從社會整體利益的角度出發(fā)，對出租人和承租人的權(quán)利也應(yīng)當(dāng)進行適當(dāng)?shù)南拗啤７芍贫扰c經(jīng)濟利益的內(nèi)在關(guān)系是法律制度應(yīng)有利于資源的有效利用。一方面，法律應(yīng)當(dāng)促進資源的有效利用；另一方面，法律應(yīng)當(dāng)能夠引導(dǎo)或督促人們以最有效的方式利用資源。隨著我國市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，房價可能在短時間內(nèi)發(fā)生較大變化。出租人與第三人訂立合同時，應(yīng)當(dāng)是承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的時間。三個月內(nèi)，如果承租人不放棄權(quán)利，出租人在此期間不能出售房屋，否則，將構(gòu)成對優(yōu)先購買權(quán)期間的侵權(quán)。但事實上，如果房價在3個月內(nèi)大起大落，如果出租人抓不住稍縱即逝的b