1、 如何提前解除合同而不承擔(dān)違約責(zé)任，經(jīng)常會遇到承租人或出租人因客觀原因想提前解除合同而不愿承擔(dān)違約責(zé)任的情況。從法律上講，如果雙方達(dá)成解除合同的協(xié)議，不承擔(dān)違約責(zé)任，當(dāng)然不能承擔(dān)違約責(zé)任。但誰能保證達(dá)成共識呢？我們能提前做好這項工作嗎？對！如果我們事先在合同中采取一些靈活的措施，我們就能做到。

1。雙方可在租賃合同中明確約定，任何情況下本合同自動終止，雙方不承擔(dān)違約責(zé)任。

例如，雙方同意房屋需要拆除，承租人的工作地點(diǎn)發(fā)生了很大變化，等等。當(dāng)然，如果出現(xiàn)這些情況，為對方預(yù)留必要的準(zhǔn)備時間是合理的。從雙方目的來看，承租人是使用特定房屋，出租人是出租牟利。因此，我們也可以從合同的目的出發(fā)，規(guī)避雙方的違約責(zé)任。

類似的協(xié)議可以約定如下：

承租人提前解除租賃合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)三個月的租金作為違約金。但承租人在不低于原租賃合同的條件下為出租人找到新承租人的，不承擔(dān)上述違約責(zé)任；

出租人提前解除租賃合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)三個月的租金作為違約金。但出租人在出租房屋所在的居民區(qū)內(nèi)，如能找到與原出租房屋租金標(biāo)準(zhǔn)相同的房屋供承租人使用，除必要的搬家費(fèi)用外，出租人不承擔(dān)違約責(zé)任。

事實上，上述備選方案，即使事先沒有約定，當(dāng)一方想單方解除合同時，也可以提議與另一方協(xié)商。但是，如果事先沒有達(dá)成協(xié)議，即使你的計劃是合理的，對方也可能不會絕對接受。因此，如果可能的話，最好提前達(dá)成協(xié)議。其次，定金不一定是違約金，如果提前終止合同，定金就不能直接扣除。在房屋租賃合同中，業(yè)主通常在簽訂合同后預(yù)付幾個月的租金作為定金。如果雙方發(fā)生糾紛，特別是承租人提前解除合同，出租人往往會扣留定金作為違約金。

事實上，押金不能直接認(rèn)定為提前終止合同的違約金。合同未約定違約金標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)追究對方的違約責(zé)任。第三，如何確定因一方違約而解除合同的違約金標(biāo)準(zhǔn)？作為一名律師，我經(jīng)常遇到出租人或承租人在一方提前解除合同時問：“律師，法律是否規(guī)定了明確的違約金標(biāo)準(zhǔn)？”

這里我想再次告訴你：“不！”如何確定合同法中的違約金數(shù)額主要是一個原則：“有約定的，沒有約定的，按實際損失計算。”

房屋租賃合同終止時，沒有約定違約金的，如何確定單方面終止給對方造成的損失？這可能很難準(zhǔn)確識別。

出租人單方解除合同時，如何確定承租人的損失？

當(dāng)承租人想另找房子出租時，很難計算所花的時間。除必要的搬家費(fèi)外，無論是否發(fā)現(xiàn)，都難以準(zhǔn)確確定實際損失金額。

為什么承租人單方面終止合同？原因似乎很容易找到，這可以說是“造成空置房的損失”，但空置房損失幾個月是否合理？不找新房客你就不能一直空著？如果你不能證明你正在以合理的條件和方式積極尋找新的租客，法院不會隨意判決實際空置的房屋來支持違約金。因此，無論對出租人還是承租人來說，租賃合同終止所造成的實際損失可能難以證明，損失的數(shù)額也不確定。我們該怎么辦？

為避免違約金標(biāo)準(zhǔn)的不確定性和爭議，楊律師建議，雙方在簽訂房屋租賃合同時，必須在書面合同中明確單方解除合同的違約金標(biāo)準(zhǔn)。比如明確約定幾個月的租金作為違約金，或者直接表示按照定金標(biāo)準(zhǔn)確定違約金的數(shù)額。

這樣，一旦發(fā)生單方面解除，守約方主張違約責(zé)任簡單方便；違約方對自己的違約后果也有預(yù)期，可以提前準(zhǔn)確判斷后果，而且違約時會有一個客觀的得失衡量標(biāo)準(zhǔn)。對雙方都有好處。第四，提前解除合同要有必要的書面程序。

合同正常終止時，雙方應(yīng)辦理交房手續(xù)，核對物品，退還剩余租金和押金。上述過程應(yīng)有書面文件證明。在提前終止合同的情況下，上述文件當(dāng)然是必不可少的。實用法律知識

此外，還有一個，那就是解除租賃合同的確認(rèn)。解除合同時，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在本文件中明確提出解除的一方當(dāng)事人、對方當(dāng)事人的態(tài)度如何、是否承擔(dān)違約責(zé)任、如何承擔(dān)。

無論合同是否通過協(xié)商解決，雙方都應(yīng)注意保存必要的書面文件。

協(xié)商一致終止合同的，自然可以簽訂租賃合同終止確認(rèn)書。如果雙方未能在文件上簽字，如果達(dá)不成協(xié)議，則需單方面發(fā)出書面文件并保證證據(jù)：

提出解除合同的一方應(yīng)以書面形式提出，特別是當(dāng)承租人準(zhǔn)備搬出時，并將解除合同的決定通知出租人終止合同及搬出時間，以免出租人因不確定而以知情為由要求更高賠償！

作為守約方，可以單方向?qū)Ψ桨l(fā)出相應(yīng)的催告函要求權(quán)利，并保留催告證據(jù)。對方當(dāng)事人在合理期限內(nèi)不予答復(fù)的，應(yīng)當(dāng)及時向法院提起訴訟。

以上書面文件對判斷哪一方構(gòu)成違約、何時終止、法院審理案件時如何計算損失起著重要作用！以上為提前解除合同的方式，無需承擔(dān)違約責(zé)任。具體需要咨詢的，可以到英特網(wǎng)法霸網(wǎng)咨詢，我們有在線律師請您解答。你知道嗎