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上海市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃糾紛適用法律若干問題的答復(fù)(二)

來源: 律霸小編整理 · 2021-04-02 · 306人看過

4、 優(yōu)先購買權(quán)。承租人在未登記租賃合同中是否有優(yōu)先購買權(quán)?租賃合同中的承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán),該權(quán)利不受登記的影響。但是,未經(jīng)登記的租賃合同,承租人的優(yōu)先購買權(quán)不得對(duì)抗第三人。這里所說的“不能對(duì)抗第三人”,是指房屋權(quán)屬一旦發(fā)生變化,除非能夠證明第三人惡意,否則未登記租賃合同的承租人不得以優(yōu)先購買權(quán)為由主張優(yōu)先取得房屋所有權(quán)。當(dāng)然,優(yōu)先購買權(quán)是承租人在租賃合同中的一項(xiàng)法定權(quán)利。承租人因出租人將房屋出售給第三人的行為而不能實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)的,應(yīng)當(dāng)視為出租人違約,承租人可以要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。出租人與第三人就租賃房屋訂立買賣合同,承租人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的,如何行使優(yōu)先購買權(quán)?行使優(yōu)先購買權(quán)是為了取得租賃財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。因此,在他人取得租賃物所有權(quán)之前,可以支持承租人行使優(yōu)先購買權(quán)。也就是說,出租人只與第三人訂立合同,未辦理過戶登記手續(xù),承租人在知道或者應(yīng)當(dāng)知道情況后三個(gè)月內(nèi)也提出優(yōu)先購買權(quán)要求的,無論第三人是否善意,租賃合同是否登記,承租人都可以要求優(yōu)先購買該房屋。房屋轉(zhuǎn)讓登記給第三人后,根據(jù)第三人是否善意,決定承租人是否可以行使優(yōu)先購買權(quán)。租賃合同是否登記,第三人是否知悉租賃事實(shí),是判斷第三人是否善意的重要因素。承租人的優(yōu)先購買權(quán)在什么情況下受到限制?

共有人優(yōu)先購買權(quán)主要有共有人優(yōu)先購買權(quán)、出租人以特定身份出售租賃物、租賃物所有權(quán)以特定方式變更。比如,出租人將房屋贈(zèng)與他人,房屋被強(qiáng)制征收,房屋以競價(jià)方式出售,房屋被強(qiáng)制執(zhí)行。這主要是考慮在賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)的同時(shí),也要保護(hù)出租人的合法權(quán)益,而不是犧牲出租人的權(quán)利來滿足承租人的要求。因此,行使優(yōu)先購買權(quán)不是沒有任何條件和限制的,它不能損害出賣人的實(shí)質(zhì)利益,也不能絕對(duì)剝奪他人購買的機(jī)會(huì)。因此,共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的,共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán),承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能對(duì)抗共有人的優(yōu)先購買權(quán);三是由于出租人不愿意將房屋整體或者部分出售,出租人有優(yōu)先購買房屋的權(quán)利。你知道嗎

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浙江允道律師事務(wù)所專職律師,刑事部副主任,都市快報(bào)“律師來了”簽約律師。從業(yè)以來,專注刑事辯護(hù),參與辦理各類刑事案件百余件,辯護(hù)技能較強(qiáng),其中包括數(shù)十起取保候?qū)彙⒉黄鹪V、緩刑、罪輕等成功案例,積累了較為豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)。

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