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寧波
承租人優先購買權的例外情況
司法解釋第二十四條規定：“有下列情形之一的，人民法院不予支持承租人優先購買房屋的主張：（一）房屋共有人行使優先購買權；（二）出租人將房屋出售給近親屬，包括配偶、父母，子女、兄弟姐妹、祖父母、祖父母、孫子孫女；（3）承租人在出租人履行告知義務后15日內未明確表示購買的；（4）第三人善意購買房屋并已辦理登記手續的。”這四條法律理由的規定反對承租人的優先購買權。（1） 共有人的優先購買權優先于承租人的優先購買權，這是基于物權優先于債權的原則。因為共有人的優先購買權是以物權為基礎的，而承租人的優先購買權是以債權為基礎的，物權優先于債權。理論上，這稱為優先購買權的競合或存在。物權優先購買權優先于債權優先購買權。出租人將出租房屋出售給其配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、祖父母、孫子孫女等近親屬的，承租人不得以近親屬的親屬關系主張優先購買權。也就是說，出租人的近親也有優先購買權，這種優先購買權先于承租人的優先購買權，可以對抗承租人的優先購買權。值得研究的是，這種基于親屬關系的優先購買權是否是一種新的優先購買權，其法律依據是什么？（三）承租人放棄優先購買權出租人出賣出租房屋的，已經履行了告知承租人的義務。如果承租人未明確表示愿意在15日內購買，將視為承租人放棄優先購買權，我們不應主張優先購買權。15天是固定期限。承租人主張優先購買權的，必須在十五日內表明態度。如果他沒有表達清楚，他將被視為放棄了他的權利。（4） 第三人善意取得租賃房屋的所有權。第三人出于善意，不知道承租人的優先購買權，即善意。構成善意取得的，立即取得所有權。如果承租人再次主張優先購買權，將無法對抗善意第三人依法取得的實時所有權。根據司法解釋，侵犯優先購買權的救濟方式是損害賠償。這是好事，但損失如何認定，損害賠償責任如何認定，司法解釋沒有給出辦法。在司法實踐中不得操作。關鍵在于如何計算承租人優先購買權的損失。我的想法是，根據優先購買權產生時的房價和侵權后的房價，差額可以算作損失。另一種方式是參照違約金的一般計算標準確定損害賠償責任。
房屋共有人行使優先購買權；出租人將房屋出售給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、祖父母、孫子孫女；出租人履行通知義務后十五日內，承租人未明確購買的，承租人不享有優先購買權。如果您的情況比較復雜，律師協會還提供律師在線咨詢服務。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎
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