租不起的教育地產(chǎn)更便宜。

因?yàn)殛惻空J(rèn)為自己的房子離學(xué)校遠(yuǎn)，所以她想換到離學(xué)校近一點(diǎn)的房子。找一個(gè)面積比自己小的教育地產(chǎn)。但經(jīng)過計(jì)算，我們發(fā)現(xiàn)，即使把房子賣了再買，還需要再加100萬元。經(jīng)過仔細(xì)考慮，陳女士覺得不合適。畢竟，我不想更接近入口指數(shù)，只想更接近。多花錢買小房子不劃算。所以，陳女士決定租一套房。接下來的一周，她看中了四五套房子，對(duì)小區(qū)的租金水平有了大致了解：兩居室的平均租金在5500元至6500元之間；三居室的平均租金在7000元至10000元之間。但除了幾座塔樓外，朝南朝北的房子很少。最后，陳女士愛上了一套80平方米的公寓。房子呈方形，南北通透，采光通風(fēng)良好。月租是6500元。對(duì)于這個(gè)價(jià)格，陳女士覺得不便宜，但也可以接受，于是趕緊簽了合同。下一步是出租自己的房子。我本來打算租9000元，但我從中街得知我的房子可以租13000元。中捷表示，CBD周邊的租金很高。我同事在萬達(dá)廣場(chǎng)有一套約140平方米的三居室公寓，是租給一家小公司的?，F(xiàn)在房租是22000元。但房?jī)r(jià)不高，單價(jià)在4.8萬元左右，所以同事這幾年一直租房子，不賣。一幢賣不出多少錢的房子可以以這么高的價(jià)格租出去。然而，我們買不起的教育房地產(chǎn)，租金更便宜。租80平方米的房子，可以賣700萬元，但租金只有6500元；租140平方米的房子，可以賣630萬元，租金是13000元。如此折騰，陳女士反而賺到了錢。同一租金的房屋單價(jià)相差3萬元

事實(shí)上，教育地產(chǎn)的租金與周邊非教育地產(chǎn)相似，但房?jī)r(jià)明顯高于一級(jí)。

除了陳女士的情況外，還有更多令人驚奇的事情。以北三環(huán)的榆中最為明顯。榆中西里是一套以“可直達(dá)三藩中學(xué)”為標(biāo)志的教育地產(chǎn)。一套64平方米的小兩居，面向塔西面，單價(jià)8.7萬元，總價(jià)560萬元。不遠(yuǎn)的裕民路3號(hào)院不是教育地產(chǎn)。這是一個(gè)62平方米的小房子，南北通達(dá)。單價(jià)僅5.7萬元，總價(jià)360萬元。這樣，兩套相差200萬的房子租金就沒有差別了。但中杰也表示，很多人購買教育地產(chǎn)是為了學(xué)校的目標(biāo)，很多家長愿意為孩子放棄。因此，榆中西里的教育地產(chǎn)價(jià)格昂貴，銷售速度也快于周邊的非教育地產(chǎn)。

由于租金中不存在教育產(chǎn)權(quán)問題，所以差別不大。CBD高端公寓的區(qū)域價(jià)格約為5.5萬元，與二環(huán)路及區(qū)域內(nèi)教育地產(chǎn)的租金相比并不算太高。主要原因是住房供應(yīng)相對(duì)充足。此外，東三環(huán)和東四環(huán)沒有新盤，也沒有開發(fā)商的炒作。市場(chǎng)比較穩(wěn)定，所以價(jià)格漲幅不大。

分析：購買教育地產(chǎn)主要是增值性的

一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)是否合理，在國際上，通常是以房地產(chǎn)的租金與售價(jià)之比，即租售比來衡量的。然而，目前北京的租金回報(bào)率很低，租金與房?jī)r(jià)的偏差很大，尤其是教育地產(chǎn)。租售比已不能反映其是否合理。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)的價(jià)值與房地產(chǎn)的效用有關(guān)。房地產(chǎn)最大的效用是住房。從錢的角度來說，是他們租房子能得到的租金，或者是他們自己住能省下的租金。因?yàn)橛眠@些租金來租房，購房者可以得到同樣的住宅公用設(shè)施。因此，可以說住房公用事業(yè)的貨幣化就是租金。租金主要取決于不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平或同一城市不同地區(qū)的繁榮程度。這也是北京租金高于其他城市、CBD租金高于其他區(qū)域的主要原因。為什么仍有許多人以如此低的租金回報(bào)率買房。這是因?yàn)?，在很大程度上，我們追求的不是?dāng)前的租金回報(bào)，而是未來房?jī)r(jià)上漲帶來的資產(chǎn)增值預(yù)期。

此外，住房不僅能滿足居住效果，還具有其他效果。比如，買房不僅可以帶來生活的滿足感，還可以通過購買“教育地產(chǎn)”為孩子尋找更好的教育資源。目前，北京市基礎(chǔ)教育資源數(shù)量和質(zhì)量的差異已經(jīng)反映在學(xué)校周邊的房?jī)r(jià)上。這些因素帶來的“效用”不能用租金來彌補(bǔ)。你知道嗎