二手房價格如何確定？一般來說，決定房價的因素如下：

<1，房屋本身的因素。房屋折舊和房屋剩余土地使用年限將影響房屋價格。房屋竣工后將進入折舊期，土地使用期自開發(fā)商取得土地使用權證之日起計算。住宅用地最長年限為70年，自開發(fā)商取得土地使用權證之日起1年以內(nèi)。

此外，房子的朝向、樓層等自然條件也會對價格產(chǎn)生一定影響。眾所周知，南北通透的房子是所有朝向中最好的，所以這種房子比其他朝向更有優(yōu)勢。

如果房屋所在的建筑屬于高層建筑，那么高層建筑的一、二、三層等較低樓層的價格很難與其他樓層相比。另外，房子的裝修也會影響房價。一些購房者選擇購買二手房，是因為他們有“買而住”的優(yōu)勢。如果房子本身的裝修很好，那么購房者居住后就不需要重新裝修了。裝修省錢，自然應該體現(xiàn)在房價上。

2。環(huán)境因素。環(huán)境因素是復雜的，包括自然環(huán)境和社會環(huán)境、小環(huán)境和大環(huán)境。比如小區(qū)的平面布局、設施、綠化甚至房屋外觀，老房子都應該打折。另一個例子是社會環(huán)境。在同一土地級別的區(qū)域，有些區(qū)域適合商業(yè)，有些區(qū)域適合居住。此外，居住結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設和中小學學區(qū)等都將對房價產(chǎn)生較大影響。比如知名的教育地產(chǎn)，如果房子位于重點中學或小學的學區(qū)內(nèi)，那么即使房子年代久遠，裝修不好，價格也相當可觀。三。心理因素。如果價格沒有吸引力或其他考慮，人們一般不愿意買老房子。如果老房子的價格和新房的價格沒有差別，買老房子就會有不可逾越的心理障礙。考慮到心理因素，二手房單價一般比同區(qū)域、同地段新建商品房便宜8%。買二手房怎么討價還價？

1。委托多家中介：

購買二手房時，不宜只委托一家中介公司。委托多家中介公司不僅可以獲得更多的房源信息，而且可以使每家中介公司之間形成競爭關系。我們不妨直接告訴每個中介，他們已經(jīng)委托其他公司找房子了。這樣，為了自己公司和個人業(yè)績的利益，委托中介會用更快的節(jié)奏和更低的價格，為您和房主之間的交易提供便利。但要注意兩點：

A.表現(xiàn)出強烈的二手房購買欲望：只有這樣中介公司才能對你給予足夠的重視。

B.選擇信譽好、實力強的中介公司為自己提供服務：這是您在購房全過程中合法權益不受侵害的最低要求。

2。看房多表揚少：

為什么看房多表揚少？原因很簡單：看房多是為了了解市場，表揚少是為了防止對方發(fā)現(xiàn)自己的想法。在購買二手房時，摸清市場價格是最關鍵的一步，這一點我們都非常了解。但少表揚不能讓中介公司了解自己的實際需求嗎？其實這一點不用擔心，因為大家對好房子的看法大多是一致的。我們要做的是找出更多的缺點，而不是表現(xiàn)出購買的迫切性，以便為將來的討價還價留下空間。

3。多與房主溝通：

當我們找到自己喜歡的房子時，要注意多與房主溝通。拋開中介公司，讓他們有危機感。記住，房主是想盡快賣掉房子的人。有一個提示：如果中介公司在給你看房前報了102萬元的價格，你在和房主溝通時可以問這樣一句話：“100萬元有點貴，能便宜點嗎？”這既可以認定中介公司在報價房屋時是否有差價，也有一定的“異化”因素。也許會有一些意想不到的收獲！

4。要錢多，坐在地上還錢：

有些房主賣房子時要錢多。他們不必過多關注這種現(xiàn)象——他們只想買一套好房子，以防腦袋大。事實上，每一個想賣房的房主都會對自己的房產(chǎn)價值有一個客觀的估計。不要因為房主的價格太高而放棄你最喜歡的房子。我們應該和業(yè)主溝通或者要求中介公司打壓業(yè)主報一個客觀的價格。我們先報個底價，然后打個電話就走。通常他們會再聯(lián)系你。合理避稅和抑制中介服務費：

A.國家在二手房交易過程中收取一些稅費，而在實際交易過程中，一些本應由賣方承擔的費用則由買方承擔。雖然不合理，但在房地產(chǎn)交易賣方市場的情況下，沒有辦法。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入調(diào)整期，市場的供求關系已經(jīng)發(fā)生了變化。因此，我們在購買二手房時，應該提出賣方應該承擔一定的費用，這樣才能降低自己的購買成本。

B.很多朋友不知道中介服務費也可以協(xié)商。現(xiàn)在中介公司為其服務制定的價格大概是總營業(yè)額的1.5%-3.0%，所以我們應該利用中介公司急于賺錢的心理，將中介費壓制到最低限度，或者要求賣家也承擔部分中介費。訣竅是：無論你在委托中介公司時談妥了多少比例的中介費，在即將簽訂購房合同時，都應立即提出降低中介費的建議。一般來說，這一要求將降低0.1%-0.2%的服務費。對于數(shù)以百萬計的交易，這也可以節(jié)省很多錢。

以上是二手房的估價和議價知識。你知道嗎