王先生買房子的時候，他以為自己找到了便宜貨。看房時，賣房人承諾會呈現(xiàn)這個和那個，并談到裝修時如何選擇櫥柜和浴室。結(jié)果，王先生沒有和賣房人討價還價，他爽快地簽了房屋買賣合同并交錢。沒想到，過了一會兒，趙先生發(fā)現(xiàn)房子的廚房排水管不暢通，經(jīng)常堵塞，衛(wèi)生間按鈕不好用，墻上的兩個電源插座也不好用。而且，賣家把柜子拿下來帶走了。為此，他氣憤地找到中介，要求“維權(quán)”。但最終，王先生只能承受啞巴般的損失。原來，在簽訂房屋買賣合同時，雙方對此類問題并沒有具體約定。

這個例子提醒人們在購買二手房時，一定要仔細檢查。在驗房過程中，購房者不僅要認真、嚴格地履行驗房手續(xù)，還要把可能出現(xiàn)的問題和解決辦法寫在紙上。無論是室內(nèi)裝修還是贈送附屬設施設備，都應以書面形式確定，并作為買賣合同的附件。同時，雙方還可以在合同中約定實際交付情況與約定不一致時，出賣人的違約責任。買方也可以“在交貨時保留5%-10%的余款”，以確保其合法權(quán)益不受侵犯。最近，李先生看中了一套二手房。在房屋中介的經(jīng)營下，他按照160萬元的協(xié)議價與賣方簽訂了銷售合同。但在簽訂合同時，賣房人又準備了一份合同，并說明可以用另一份買賣合同辦理房屋登記和納稅，交易價格可以寫為120萬元，以減少稅收。閔先生同意了這一建議，并最終與賣方簽訂了一套“陰陽合同”。

很快，李先生按照160萬元的實際成交價支付了購房款，但由于房價上漲，賣方不愿交易。對方稱，李先生拿出購房合同要求退房120萬元。同時，賣方也拒絕承認雙方簽訂了另一份合同。萬不得已，李先生在沒有證據(jù)和勝訴保證的情況下提起了房地產(chǎn)訴訟。法律專家指出，通過簽訂“陰陽合同”進行偷稅漏稅的行為，不僅損害國家利益，而且往往帶來“偷雞不反”的惡果。根據(jù)稅收征管法規(guī)定，個人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中，通過簽訂兩套“陰陽”合同，故意少報或隱瞞交易價格，不繳或少繳應納稅款，屬于偷稅漏稅。稅務機關將依法追繳相應稅款，增加滯納金，處以罰款。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

從實際效果來看，故意少報、隱瞞房屋轉(zhuǎn)讓成交價格的行為，只是拖延了部分應由出賣人承擔的稅費的繳納時間，而在買受人按照市場價格再次轉(zhuǎn)讓房屋時，由于增值額較大，稅費較低金額越高，要交的稅就越高，所以應該由賣方承擔的稅就轉(zhuǎn)移給了買方。另外，當購房者想用這套房產(chǎn)辦理按揭貸款時，往往很難獲得大額貸款，因為登記的房價很低。前段時間，徐小姐看中了一套價值148萬元的二手房。房地產(chǎn)經(jīng)紀人告訴她，這個地區(qū)的住房供不應求。為了防止別人帶頭，最好先交3萬元“意向金”。急于買房的徐小姐爽快地交了“意向金”。第二天，她和家人去看房時，認為房子朝向不好，便要求房產(chǎn)中介取消購房委托，退還“意向金”，但遭到拒絕。該房產(chǎn)中介稱，與徐小姐簽訂的意向書中明確表示“如賣方同意按徐小姐的購房總價出售，原意向款將轉(zhuǎn)為定金”，本案中賣方已確認徐小姐的購房條件，于是，徐小姐購買的“意向金”已轉(zhuǎn)為“定金”，無法退還。無奈之下，徐小姐向法院提起上訴。

庭審后，法院認為，雙方簽訂的委托購房意向書是雙方真實意思表示，出賣人接受徐小姐提出的條件，收繳了房產(chǎn)中介過戶的“意向金”，所以錢的性質(zhì)就變成了存款。根據(jù)法律規(guī)定，支付定金的當事人不履行合同的，無權(quán)要求返還定金。因此，法院判決徐小姐敗訴。

在國家有關房地產(chǎn)的法律法規(guī)中，沒有提及“意向金”，即存款或保證金。“意向金”在什么情況下可以轉(zhuǎn)為押金或保證金？其實，這只是房產(chǎn)中介的一種解釋。因此，購房者要警惕房產(chǎn)中介的文字游戲。不假思索地支付“意向金”的做法，容易埋下侵權(quán)隱患。李先生買了一套二手房后沒多久，供電公司就告訴他，房子里的電表被改裝了，他偷了電，所以要交巨額罰款。李先生趕緊找到房子的原主人，但一開始找不到人。后來他好不容易才發(fā)現(xiàn)，對方不理他。無奈之下，李先生只能“吃進”車票。

目前，在二手房銷售中，因水、電或物業(yè)費過戶、交接不及時而引發(fā)的糾紛很多。

在二手房交易或出租房屋過程中，購房者不得忽視水、電等基礎設施的轉(zhuǎn)讓或交接。如果購買二手房的用戶不及時過戶，可能要承擔欠費或面臨罰款，也可能被下表制止，需要重新安裝。因此，購房必須有正規(guī)的物業(yè)檢查流程，而且最好不要一次性把錢全部交給業(yè)主。部分房款可以先行支付，剩余房款可以在雙方完成物業(yè)驗收后支付，確保物業(yè)驗收費的結(jié)算和房屋驗收的完成。

在戶籍問題上沒有達成一致意見，存在很多麻煩。由于兒子即將上小學，李先生通過中介公司購買了一套“教育地產(chǎn)”，并順利辦理了過戶手續(xù)。但李先生持房屋產(chǎn)權(quán)證到公安機關辦理落戶手續(xù)時，卻發(fā)現(xiàn)原房主并未搬出住所，導致李先生一家無法落戶。而原來房主拿到了錢，已經(jīng)走了。林先生買了一套二手房。拿到產(chǎn)權(quán)證后，他按合同付清了全部房款。幾天后，當他想搬進戶口時，發(fā)現(xiàn)自己買的房子里有別人的戶口。林先生向售樓人員詢問，得知這是賣房人買房時留下的戶籍，賣房人對此無能為力。

戶籍一直是二手房交易過程中難以解決的問題。因為戶籍管理是由公安部門進行的，法院無權(quán)干涉，法院也不受理以戶籍在二手房交易中作為訴訟標的的案件。因此，這個問題目前是可以解決的。專家建議，在二手房交易前，買受人最好與出賣人約定適當?shù)倪w移期限和違約責任，以免權(quán)益受損。

如果用時間、精力和金錢購買二手房，后悔上述問題為時已晚。因此，我們必須采取預防措施。

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