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寧波
如何處理業主的違約行為
2009年1月7日，經深圳市**房地產經紀有限公司中介介紹，業主秦女士與買受人俞女士簽訂了《深圳市二手房預售及中介服務合同》，買賣南山區荔灣路廣菜山聚年家園俞女士所擁有的一處房產，深圳以109萬元的實收價格。按照合同約定，于小姐將在簽約后兩天內交定金2萬元，并在1月21日前監督首付19元。8萬元，余款以按揭方式支付。簽訂合同后3天內，秦女士向擔保公司指定人員出具了全權公證書，并委托擔保公司對該樓進行融資和贖回。雙方應在銀行出具抵押承諾書、贖回房產證、注銷抵押登記后3日內簽訂《深圳市二手房買賣合同》。任何一方違約，應向另一方支付房屋總價20%的違約金。同時，還就其他事項達成了詳細協議。合同簽訂后，余小姐履行了繳納定金的義務。但由于房地產市場小陽春房價上漲，秦小姐在收到定金后違約，終止了擔保公司對該房產的委托贖回。她拒絕配合余小姐辦理首付監管手續，致使交易無法進行。在房價上漲的情況下，如何處理出賣人的違約行為，一旦業主有違約跡象，買受人應及時委托律師提起訴訟并采取訴訟保全措施，以防止一房二賣的執行難。比如，在本案中，余小姐不聽我律師的勸告，遲遲不與對方協商而不起訴、不保全，而對方遲遲不協商，同時加緊高價出售。違約金同時具有懲罰性和補償性的特點，即使守約方沒有損失，違約方也要向守約方支付違約金。解除權是守約方單方面向違約方解除合同的權利，其行使以未違約為前提。比如本案中，出售一房二房屬于根本違約，被告在違約后向原告發出終止函，合同已經無法履行，不構成法律上的終止。你知道嗎
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