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寧波
合同定金的成立條件是什么，二手房買賣定金的罰則如何適用
由于二手房市場的信息不對稱，其交易大多由房地產中介公司進行中介。首先，定金合同是一項重要的合同，必須以書面形式成立。如果寫為定金、意向金、定金等，其性質一般不能認定為定金。寫為定金或者意向金，但約定的處理方式符合定金規(guī)定的，可以按照定金的法律關系處理。第二，定金合同是一種實踐性合同。當事人必須在簽訂房地產買賣合同前實際交納定金。定金合同由締約方訂立。定金合同自定金實際交付之日起生效，交付時間為本合同簽訂前。實際交付金額低于或高于書面約定金額的，以實際交付金額為準。當然，實際交付的金額，無論是否與書面約定的金額一致，都應以法律規(guī)定的20%為限。第三，由于二手房市場信息不對稱，為防止買賣雙方“跳單”，中介公司除此之外，為了謀取高額差價，不允許買賣雙方在簽訂正式買賣合同前見面。許多房地產中介合同是買賣雙方分別簽訂的，而不是同時簽訂的。定金也通過中介轉移，而不是由買賣雙方直接交付。其主要方式是：中介先向買方收取一定數(shù)額的定金或定金，待賣方確認銷售條件后再將定金或定金轉給賣方，即視為“轉讓”，定金或定金轉為買賣雙方的合同保證金。在當前的司法實踐中，如何認定這類行為存在諸多爭議。二是二手房銷售中如何適用定金罰則首先，如果因一方原因不能簽訂房地產銷售合同，應承擔沒收定金或雙倍返還定金的處罰。但在什么情況下才能適用刑罰，立法不統(tǒng)一，使得司法認定陷入困境。當事人約定以定金作為訂立主合同的擔保的，支付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；接受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。在同等條件下不能訂立合同的，應當確定“不可歸責事由”，不適用定金處罰，無息返還本金。第二，如果談判失敗，押金應無息退還。
在實踐中，絕大多數(shù)中介合同都有未了結的條款，待簽訂買賣合同時再作進一步協(xié)商。待決條款協(xié)商不一致，無法簽訂房地產買賣合同的，不能適用定金處罰，出賣人應將定金無息退還買受人。在審判實踐中，很容易出現(xiàn)一方當事人沒有簽訂主合同的誠意，而在協(xié)商中介合同中的未決條款時故意提出苛刻條件，致使主合同無法成立的情況。此時，應當認定當事人不履行誠信義務，惡意協(xié)商，應當適用定金處罰。但實踐中，當事人是否以惡意協(xié)商的形式故意拒絕合同，難以判斷。
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