我們先來看一個(gè)案例:
張先生向陳先生買了一套房子,然后張先生按約定支付了房款,陳先生也配合張先生辦理了房屋過戶手續(xù)。就在張先生正興高采烈地準(zhǔn)備搬進(jìn)新房的時(shí)候,他發(fā)現(xiàn)房子是陳先生在過戶前以低價(jià)租給他人的,租金持續(xù)了5年。
這房子是張先生買的急需婚房,但現(xiàn)在他拿不回來了。張先生大喊上當(dāng)受騙,于是將租客和陳先生告上法庭,要求租客限期搬走,陳先生交付了房屋。那么張先生的訴訟會(huì)得到法院的支持嗎?法官解釋:
根據(jù)《合同法》第229條規(guī)定,租賃期間物權(quán)發(fā)生變化的,不影響租賃合同的效力。
雖然陳先生不再是房屋的主人,但他以前與房客簽訂的租賃合同仍然有效。張先生莫名其妙地成了新房東,他要履行5年的租房合同,無權(quán)收房。如果他違約,他需要支付大量的違約金。
另外,5年內(nèi)的租金上漲不涉及租賃合同,因此張先生內(nèi)外損失慘重。不僅如此,張先生和陳先生的合同中明確規(guī)定,延期交貨的違約金僅為定金的30%,余款1萬元,較低。
而且張先生的實(shí)際受損情況很難明確,所以他只能承認(rèn)運(yùn)氣不好,5年后就把房子關(guān)了。對此,法官也希望通過這起案件給所有買家敲響警鐘。
溫馨提示:
在簽訂本房屋買賣合同的過程中,要明確房屋的狀況以及是否有出租信息。如果發(fā)生違約,應(yīng)增加違約金,這將增加賣方的違約成本。買方必須在銷售合同中詳細(xì)說明交貨條件。出賣人故意隱瞞房屋已出租的信息,或者在履行合同過程中計(jì)算時(shí)差,故意將房屋出租給他人的,應(yīng)當(dāng)支付較高數(shù)額的違約金,增加出賣人的違約成本。
另外,如果我們在看房子,如果房子處于租賃狀態(tài),一定要看租賃合同的終止日期,切記要問現(xiàn)有房客是否愿意購買。根據(jù)法律規(guī)定,承租人在租賃期內(nèi)享有優(yōu)先購買租賃房屋的權(quán)利,即優(yōu)先購買租賃房屋的權(quán)利。作為買房人,你應(yīng)該在征得承租人同意后購買房屋。
法官建議,買受人詢問承租人的購買意向時(shí),最好保留好證據(jù),萬一發(fā)生糾紛沒有法律支持,他會(huì)蒙受損失
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簡介:
1992年畢業(yè)于中南政法學(xué)院法律系。2001年在中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)取得MBA學(xué)位。專職從事律師業(yè)務(wù)以來,為多名涉嫌犯罪的被告人成功進(jìn)行了辯護(hù)。獲得第一屆齊齊哈爾市公訴人與律師辯論大賽的“優(yōu)秀辯護(hù)律師”稱號(hào)。在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛、醫(yī)療糾紛、建筑施工糾紛案件訴訟上進(jìn)行了成功代理。與多家法律顧問單位取得了很好的溝通與聯(lián)系。
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