有些人想賣掉房子,但他們已經(jīng)設(shè)立了抵押權(quán)。這樣的按揭房能買賣嗎?我們怎樣才能避免購買已經(jīng)設(shè)置了抵押貸款的房子?
抵押房屋能否買賣?
根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》,經(jīng)抵押權(quán)人同意,抵押的房地產(chǎn)可以抵押,房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。也就是說,已經(jīng)抵押的財產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓,但轉(zhuǎn)讓的前提是要征得抵押權(quán)人的同意。相反,未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的,在法律上無效。同時,購房人以抵押權(quán)購買此類房地產(chǎn)也存在法律風(fēng)險。抵押權(quán)人一旦想實現(xiàn)抵押權(quán),買方的風(fēng)險就會出現(xiàn)。如何有效規(guī)避這種風(fēng)險?
在實際案例中,有一些人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物,拿到房價后離開。抵押權(quán)人在實現(xiàn)抵押權(quán)時,知道抵押人已經(jīng)脫殼,由此引發(fā)了更為復(fù)雜的法律糾紛。購買此類二手房的風(fēng)險防范方法:
1。選擇購買二手房后,向房地產(chǎn)所在地房屋土地管理部門核實。中外合資經(jīng)營企業(yè)的房地產(chǎn)或者原屬于出口商品房的二手房,由市房屋土地管理部門進(jìn)行核查,看是否已經(jīng)抵押,誰是抵押權(quán)人,抵押期限多長。
3。如果發(fā)現(xiàn)二手房已經(jīng)抵押,我們應(yīng)該和產(chǎn)權(quán)人一起去找抵押權(quán)人,征得抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。買受人最好取得抵押權(quán)人的書面同意。
現(xiàn)行的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》只強調(diào)抵押房地產(chǎn)經(jīng)抵押權(quán)人同意可以轉(zhuǎn)讓,但未明確是否需要書面同意。但在實際操作中,最好是要求抵押權(quán)人出具書面同意轉(zhuǎn)讓抵押物,這樣對買受人更有法律保護(hù)。同時,還應(yīng)要求抵押權(quán)人簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議。轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后,抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)會同買受人到房屋土地管理部門解除抵押協(xié)議,抵押人再會同買受人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
知識開發(fā):
房屋抵押人的權(quán)利:
(1)房屋抵押人擁有抵押房屋的所有權(quán),并有權(quán)獲得抵押房屋的各種利益。(二)抵押人有處分抵押房屋的權(quán)利,但轉(zhuǎn)讓抵押房屋,必須事先征得抵押權(quán)人的同意。(三)抵押房屋可以多次抵押,但若干房屋抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)總額不得超過抵押房屋的價值。(4)抵押房屋可以出租。你知道嗎
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