違約金是當(dāng)事人約定的或者法律直接規(guī)定的一定數(shù)額的貨幣,在違約方不履行合同時支付給守約方。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,違約金可分為法定違約金和約定違約金。法定違約金是指法律、法規(guī)明確規(guī)定的違約金比例或范圍;約定違約金是指雙方在簽訂合同時自愿約定的違約金比例或金額。法學(xué)理論界根據(jù)違約金的法律后果將違約金分為補(bǔ)償性違約金和懲罰性違約金。支持補(bǔ)償性違約金的學(xué)派認(rèn)為,違約金主要是為了彌補(bǔ)守約方的損失。持懲罰性觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為,違約金主要是為了保證合同的履行,是對違約方事先約定的一種處罰。但從我國司法實(shí)踐來看,兩者兼有,但主要是一種補(bǔ)償。如《合同法》第114條規(guī)定:“當(dāng)事人可以約定,一方違約時,應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定違約損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的,當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)增加違約金;約定的違約金高于造成的損失的,當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少違約金。當(dāng)事人約定遲延履行違約金的,違約方在支付違約金后,也應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)。”因此,我們在簽訂合同時,應(yīng)該就罰款問題達(dá)成明確的協(xié)議。特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場活躍、上漲幅度較大的時期,購房者最好能約定更高的罰則。這不僅是對家庭的一種約束,也使得自己的權(quán)益受到侵害后得到最大限度的賠償。定金是指一方為保證合同的履行而預(yù)先支付給另一方的一定金額的款項(xiàng)。《合同法》第一百一十五條規(guī)定:“當(dāng)事人依照《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定,可以約定一方向?qū)Ψ街Ц抖ń穑鳛閭鶛?quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)謨r或者追回。支付定金的一方不履行約定義務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;接受定金的一方不履行約定義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”這就是我們通常所說的押金懲罰。第一百一十六條規(guī)定:“當(dāng)事人約定違約金和定金的,一方違約時,另一方可以選擇適用違約金或者定金條款。”。《中華人民共和國擔(dān)保法》第九十條規(guī)定:“定金應(yīng)當(dāng)書面約定。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在定金合同中約定交付定金的期限。定金合同自實(shí)際交付定金之日起生效。”第九十一條規(guī)定:“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定,但不得超過主合同標(biāo)的物數(shù)額的百分之二十。”。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定:“出賣人接受買受人交付的定金,以認(rèn)購、裁定等方式為訂立商品房買賣合同提供擔(dān)保的,預(yù)約等,因一方原因不能訂立商品房買賣合同的,按照定金法的規(guī)定辦理;因不可歸責(zé)于雙方的原因不能訂立商品房買賣合同的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金退還買受人。”因此,從法律角度看,存款具有雙重性。一是可以作為履行合同的保證。二是可以證明合同成立。存款作為一把雙刃劍,同樣具有懲罰性。即支付定金的一方不履行合同的,無權(quán)要求返還定金;接受定金的一方不履行合同的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金作為一種法定形式,法律有其具體要求:1、形式要求,必須簽訂書面形式;2、金額限制,定金總額不得超過合同標(biāo)的物的20%;此外,在選擇賠償時,只能選擇定金和違約金中的一種。存款與存款只有一個詞的區(qū)別,但在法律性質(zhì)上有很大的區(qū)別。存款并不是一個規(guī)范的概念,在法律上只是一種預(yù)付款。它是預(yù)付款的一部分,是當(dāng)事人的一種支付手段,不具有擔(dān)保性質(zhì)。如果合同履行了,只能用來沖抵房價,如果不履行,只能全額返還。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十八條規(guī)定:“當(dāng)事人支付留置權(quán)、保證金、保證金、合同保證金、定金、定金,但對定金的性質(zhì)沒有約定的,當(dāng)事人主張定金權(quán)利的,人民法院不予支持。由此可見,當(dāng)事人在合同中約定“定金”但對定金的性質(zhì)沒有約定的,不能適用定金的處罰。因此,買家在簽字時一定要小心,不要寫錯,否則會后悔的。”定金“< P/> < P>保證金”或“意向貨幣”,是十多年前從香港和臺灣來的一個術(shù)語。這往往體現(xiàn)在中介與買賣雙方簽訂的合同中。實(shí)際上,法律上沒有關(guān)于定金的理論。中介和買賣雙方之所以簽定金,是因?yàn)槲覈灰资袌龅恼\信體系不完善,交易主體往往為了自身利益違背誠實(shí)信用原則,損害一方利益。有時為了自身利益,中介公司以買賣雙方缺乏誠意或違約的名義沒收定金,不管交易成功與否。事實(shí)上,這種做法是違法的。
在房屋交易中,中介公司通常充當(dāng)買賣雙方的中間人或代理人。作為前者的中介,它是獨(dú)立于買賣雙方的第三方。《合同法》第426條規(guī)定:“居間人促成合同成立的,委托人應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付報(bào)酬。對居間人的報(bào)酬沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)居間人的服務(wù)情況合理確定。中介為訂立合同提供媒介服務(wù)促成合同成立的,合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)平等承擔(dān)中介報(bào)酬。居間人促成合同成立的,居間活動的費(fèi)用由居間人承擔(dān)。”。第四百二十七條規(guī)定:“居間人不促成合同成立的,不得要求支付報(bào)酬,但可以要求支付委托人進(jìn)行居間活動所發(fā)生的必要費(fèi)用。”,中介人在促成買賣雙方訂立合同時,只能要求買賣雙方或其中一方(經(jīng)特別約定)給予報(bào)酬。作為后者,中介是買賣雙方中一方的代理人。《中華人民共和國民法通則》第六十四條第二款規(guī)定:“受委托的代理人應(yīng)當(dāng)按照被委托人的委托行使代理權(quán)……”。第六十六條第二款規(guī)定:“代理人不履行職責(zé),給委托人造成損害的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。”。《合同法》第405條規(guī)定:“受托人完成委托事務(wù)的,委托人應(yīng)當(dāng)支付報(bào)酬。因不可歸責(zé)于受托人的原因終止委托合同或者委托事務(wù)不能完成的,委托人應(yīng)當(dāng)向受托人支付相應(yīng)的報(bào)酬。雙方另有約定的,以約定為準(zhǔn)。”。第四百零六條規(guī)定:“委托賠償合同中,因代理人的過錯給委托人造成損失的,
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簡介:
余建飛律師,2005年開始在瑞安市總工會職工維權(quán)中心從事職工維權(quán)工作,2008年開始進(jìn)入浙江安瑞律師事務(wù)所工作從事律師工作至今,現(xiàn)為律所高級合伙人。十多年律師職業(yè)生涯,執(zhí)業(yè)期間成功辦理了各類訴訟案件及非訴訟法律事務(wù)數(shù)百件,積累了豐富的辦案經(jīng)驗(yàn),先后獲得2010年度、2016年年度瑞安市法律服務(wù)先進(jìn)個人。執(zhí)業(yè)以來以勤勉的工作態(tài)度、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng),得到了當(dāng)事人的認(rèn)同及尊重。
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