國家制定的法律法規(guī)不僅是我們的行為準則，也是我們不可逾越的杠桿。但是什么是法律規(guī)定，什么是強制性規(guī)定？以中介看房后能否私下與賣房人簽訂購房合同為例。以下是一個小版本的律師網替你回答，希望能幫到你。

中介看房后，有沒有可能私下和賣房人簽訂購房合同？為了幫助我們更好地理解，以一個案例為例：

案例

李某到幾家房屋中介公司掛牌出售他不常住的房子。10月22日，中介a帶陶先生看房；11月23日，中介B帶陶先生的妻子曹先生看房；11月27日，中介a帶陶先生看房，并于當天與陶先生簽訂了《房地產購買確認書》。《確認書》第2.4條規(guī)定：“陶先生視察房地產后六個月內，陶先生或其委托人、代理人、代表、承辦人及其他與陶先生有關系的人利用中介a提供的信息、機會等條件，未訂立合同的通過中介a與賣方交易時，陶先生應與賣方就房地產交易達成協(xié)議，按實際交易價格的1%向中介a支付違約金。

當時，中介a報價165萬元，中介B報價145萬元并積極與賣家協(xié)商價格。11月30日，陶先生與賣房人簽訂房屋買賣合同，成交價138萬元。之后，買賣雙方辦理了過戶手續(xù)，陶先生向中介B支付了13800元傭金，中介甲將陶先生起訴至法院，稱陶先生利用中介甲提供的房屋銷售信息，故意跳過中介，未經許可直接與出賣人簽訂購房合同，其違反了購房確認協(xié)議，屬于惡意“跳單”行為。請求法院判令陶先生按照a中介約定支付違約金16500元。

判決結果

被告陶先生應當自判決生效之日起10日內向原告a中介支付違約金13800元。宣判后，陶先生提出上訴。他認為，李某是房屋的原主人，曾委托多家中介公司將房屋出售。中介a沒有獨家獲取房源信息，也沒有獨家代理銷售房屋。陶先生沒有使用中介a提供的信息，也不存在“跳單”違約的情況。

終審判決結果

中介a要求陶先生支付16500元違約金的訴訟請求未獲支持。

判決理由

法院生效判決認為，中介A與陶先生簽訂的《房地產購買確認書》屬于中介合同性質，其中第2.4條屬于房屋買賣中介合同中禁止“跳單”的共同格式條款，而其初衷是防止購房人利用中介公司提供的房屋信息“跳樓”到中介公司購房，使中介公司得不到應有的傭金，協(xié)議不存在免除一方責任的規(guī)定，加重對方責任，排除對方主體權利，應視為有效。

根據協(xié)議，衡量買受人是否“跳單”違約的關鍵是買受人是否利用了中介公司提供的房屋信息和機會。買受人未利用中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他合法途徑獲得與公眾能夠獲得的相同房源信息的，買受人有權選擇報價低、服務好的中介公司，為房屋買賣合同的成立提供便利，不構成“跳單”違約。

本案中，原產權人通過多家中介公司出售同一套房屋，陶先生及其家人通過不同的中介公司了解到了同一套房屋的信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同的訂立。因此，陶先生沒有利用中間人的信息和機會，因此不構成違約，也不支持中介a的主張。

判決要點

禁止購房人在房屋買賣中介合同中使用中介公司提供的房屋信息，是合法有效的，但繞開中介公司與出賣人簽訂房屋買賣合同的約定。但是，出賣人通過多家中介公司銷售同一房屋時，買受人通過其他公眾可以知道的合法途徑取得相同房屋信息的，買受人有權選擇報價低、服務好的中介公司，以利于房屋買賣合同的訂立，而其行為并未利用其之前與之簽約的中介公司的房屋信息，因此不構成違約。

注：

中間人是為委托人和第三人提供信息機會或媒體聯(lián)系，以舉報民事法律行為的中間人。中介機構存在的意義在于，期貨交易的參與需要交易者具有較強的專業(yè)性。中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。

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