商品房預(yù)售合同如何適用于情勢變更？

1。為了準(zhǔn)確理解“情勢變更事實”的所謂情勢，有學(xué)者認(rèn)為它是指“一切客觀事實作為合同成立的依據(jù)或環(huán)境”，也有人認(rèn)為是“合同成立后發(fā)生的不可預(yù)見的情況”。這種觀點可以被視為一種廣義的情勢變化，包括不可抗力。另一方面，同一批學(xué)者認(rèn)為，不可抗力既包括地震、臺風(fēng)等自然災(zāi)害，也包括政府行為和社會異常。這就造成了情勢變化與不可抗力之間的模糊性。情勢變化的事實應(yīng)與不可抗力區(qū)分開來。所謂環(huán)境必須是影響整個社會的一部分，無論其最初的法律行為的基礎(chǔ)或環(huán)境如何建立。情勢變更的情形與不可抗力有相似之處。從另一個角度看，不可抗力可能導(dǎo)致情勢的變化，但情勢的變化不一定是由不可抗力引起的。具體到商品房預(yù)售情況的變化，可以簡化為以下幾類：一是國家法律的修改。如上所述，商品房預(yù)售合同具有很強的國家干預(yù)性。在商品房預(yù)售合同履行過程中，如果對規(guī)范商品房預(yù)售領(lǐng)域的國家法律法規(guī)進行調(diào)整，應(yīng)認(rèn)為商品房預(yù)售合同簽訂之初的法律環(huán)境發(fā)生了變化。二是國家商品房預(yù)售法律和政策調(diào)整。政策調(diào)整是我國商品房市場調(diào)控的重要手段。在商品房預(yù)售合同履行過程中，有關(guān)部門出臺相關(guān)調(diào)控政策，造成合同履行不公，應(yīng)認(rèn)定為情節(jié)變更。第三，經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生了巨大變化。在這里，我們要區(qū)分經(jīng)濟環(huán)境的劇烈變化和形勢變化中的經(jīng)營風(fēng)險。一般來說，經(jīng)營風(fēng)險與環(huán)境變化有兩個區(qū)別：一是可預(yù)見，經(jīng)營風(fēng)險可預(yù)見，環(huán)境變化不可預(yù)見；二是程度。經(jīng)營風(fēng)險超出預(yù)見范圍的，可以進入情勢變更范圍。比如，適度通貨膨脹是商業(yè)風(fēng)險，但物價飛漲應(yīng)認(rèn)定為情勢變化；第三是結(jié)果，即在商業(yè)風(fēng)險條件下，雙方繼續(xù)履行合同不會導(dǎo)致明顯不公平的結(jié)果，如果是情勢變化，這將導(dǎo)致明顯不公平的結(jié)果。第二，情事變更原則的適用時間。情事變更原則要求情事變更的原因發(fā)生在合同履行過程中，具體是在簽訂預(yù)售合同到辦理預(yù)售登記手續(xù)的時間間隔內(nèi)商品房轉(zhuǎn)讓。如果相關(guān)情況發(fā)生在預(yù)售合同簽訂前或簽訂時，即使有一方當(dāng)事人不知道這種情況，也不適用這一原則，但應(yīng)適用有關(guān)重大誤解或誤解的規(guī)定。預(yù)售合同履行完畢后發(fā)生情勢變更的，不影響預(yù)售合同的訂立和履行，不適用情勢變更。值得注意的是，如果商品房預(yù)售合同履行過程中情況發(fā)生變化，但雙方?jīng)]有根據(jù)情況變化調(diào)整合同履行，履行完畢后，雙方是否可以索賠。筆者認(rèn)為，如果情勢發(fā)生變化，但雙方當(dāng)事人仍相互履行，應(yīng)認(rèn)為債權(quán)債務(wù)關(guān)系已經(jīng)消除，雙方當(dāng)事人都放棄了情勢變更的主張。第三，目前情勢變化原因的不可預(yù)見性在于調(diào)整了雙方利益的非自愿失衡。因此，如果當(dāng)事人預(yù)見到了情勢變化的原因，無論是否采取了一定的處理措施，都應(yīng)視為當(dāng)事人對后果的自愿承諾，這并不不公平，也不適合自愿使用這一原則。有人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)采用主觀標(biāo)準(zhǔn)，以當(dāng)事人的實際情況為標(biāo)準(zhǔn)。也有人認(rèn)為，判斷應(yīng)當(dāng)以客觀標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，即普遍合理的人的標(biāo)準(zhǔn)。從主觀標(biāo)準(zhǔn)來看，會增加締約成本和司法成本，而從客觀標(biāo)準(zhǔn)來看，則可能存在不公平。事實上，案件當(dāng)事人的預(yù)見能力應(yīng)當(dāng)結(jié)合各種因素考慮，并考慮當(dāng)事人的特殊情況。也應(yīng)根據(jù)客觀原則進行評價，并結(jié)合合同簽訂時的實際交易情況進行判斷。

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