商品房預售合同標的物不現(xiàn)實,但將來會建成。在支付了購房款后,購房者將來能否拿到約定的房子,仍然是個未知數(shù)。根據(jù)合同約定,預售人應當在一定期限后將已竣工的房屋交付給預購人。預售人逾期未交付已竣工房屋的,預售人應當按其過錯承擔違約責任;逾期仍未交付商品房的,預購人有權解除合同。雖然法律對逾期交付的責任有明確規(guī)定,但在實踐中,預售人往往以不可抗力為由進行抗辯,不承擔應有的責任。什么是“不可抗力”,如何構(gòu)成“不可抗力”?《合同法》第117條規(guī)定,不可抗力的構(gòu)成要件一般為:客觀情況、不可預見、不可避免和無法克服。在商品房預售中,預售人提出的不可抗力免責通常有兩種:
一種是自然因素,即在施工和驗收過程中發(fā)生一些自然現(xiàn)象,如風災、洪水等,施工不能如期進行,這是不可能的導致商品房延期交付。因上述原因不能履行合同的,可以適用不可抗力原則。需要注意的是,一般惡劣天氣不能構(gòu)成不可抗力。
第二是人為因素,即在施工和驗收過程中出現(xiàn)的一些外部人為因素,如政策,雙方簽訂預售合同后政府頒布的法律、行政法規(guī)或者有關行政部門采取的行政措施,在發(fā)生戰(zhàn)爭等社會異常情況時,可以適用不可抗力原則。需要注意的是,預售方應預見的因素或商業(yè)活動的正常風險,如部分居民因?qū)Σ疬w或施工方案不滿而集體阻撓施工,因施工中遇到重大技術問題而延誤交付等,不構(gòu)成不可抗力,預售人不能免除責任。此外,如果由于政府驗收的延遲而延遲交貨,則應適用第三方違約。預售人應當先向預售人承擔違約責任,不構(gòu)成不可抗力。預售人違反轉(zhuǎn)讓義務的責任在商品房預售中非常重要。目前,在我國,購房人必須在房地產(chǎn)企業(yè)初始登記和房地產(chǎn)權屬證明的基礎上,申請所購房屋(小確權)的過戶登記,領取房地產(chǎn)證。但在現(xiàn)實中,預售人未進行“大權利確認”的情況屢見不鮮,導致了預購人的“小權利確認”。如預售人未繳納土地出讓金、房地產(chǎn)項目未經(jīng)批準、房屋未經(jīng)驗收或驗收不合格等,預購人無法順利辦理產(chǎn)權證。
對于這個問題,法律賦予了預購人解除合同的權利,但如果預購人希望已經(jīng)購買了房屋,就可以拿到房產(chǎn)證,得到法律的保護,是沒有辦法的。為了更好地保護預購人的合法權益,法律應當賦予預購人自行申領證件的權利。預售房的問題很復雜,如果他們不小心,可能就無法實現(xiàn)自己的購房權。建議消費者在購買預售房前,應了解預售房相關法律知識,必要時請專業(yè)律師協(xié)助。你知道嗎
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