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寧波
如果預售人未能在約定期限內(nèi)交付房屋，應承擔哪些法律責任
商品房預售合同標的物不現(xiàn)實，但將來會建成。在支付了購房款后，購房者將來能否拿到約定的房子，仍然是個未知數(shù)。根據(jù)合同約定，預售人應當在一定期限后將已竣工的房屋交付給預購人。預售人逾期未交付已竣工房屋的，預售人應當按其過錯承擔違約責任；逾期仍未交付商品房的，預購人有權解除合同。雖然法律對逾期交付的責任有明確規(guī)定，但在實踐中，預售人往往以不可抗力為由進行抗辯，不承擔應有的責任。什么是“不可抗力”，如何構成“不可抗力”？《合同法》第117條規(guī)定，不可抗力的構成要件一般為：客觀情況、不可預見、不可避免和無法克服。在商品房預售中，預售人提出的不可抗力免責通常有兩種：
一種是自然因素，即在施工和驗收過程中發(fā)生一些自然現(xiàn)象，如風災、洪水等，施工不能如期進行，這是不可能的導致商品房延期交付。因上述原因不能履行合同的，可以適用不可抗力原則。需要注意的是，一般惡劣天氣不能構成不可抗力。
第二是人為因素，即在施工和驗收過程中出現(xiàn)的一些外部人為因素，如政策，雙方簽訂預售合同后政府頒布的法律、行政法規(guī)或者有關行政部門采取的行政措施，在發(fā)生戰(zhàn)爭等社會異常情況時，可以適用不可抗力原則。需要注意的是，預售方應預見的因素或商業(yè)活動的正常風險，如部分居民因對拆遷或施工方案不滿而集體阻撓施工，因施工中遇到重大技術問題而延誤交付等，不構成不可抗力，預售人不能免除責任。此外，如果由于政府驗收的延遲而延遲交貨，則應適用第三方違約。預售人應當先向預售人承擔違約責任，不構成不可抗力。預售人違反轉讓義務的責任在商品房預售中非常重要。目前，在我國，購房人必須在房地產(chǎn)企業(yè)初始登記和房地產(chǎn)權屬證明的基礎上，申請所購房屋（小確權）的過戶登記，領取房地產(chǎn)證。但在現(xiàn)實中，預售人未進行“大權利確認”的情況屢見不鮮，導致了預購人的“小權利確認”。如預售人未繳納土地出讓金、房地產(chǎn)項目未經(jīng)批準、房屋未經(jīng)驗收或驗收不合格等，預購人無法順利辦理產(chǎn)權證。
對于這個問題，法律賦予了預購人解除合同的權利，但如果預購人希望已經(jīng)購買了房屋，就可以拿到房產(chǎn)證，得到法律的保護，是沒有辦法的。為了更好地保護預購人的合法權益，法律應當賦予預購人自行申領證件的權利。預售房的問題很復雜，如果他們不小心，可能就無法實現(xiàn)自己的購房權。建議消費者在購買預售房前，應了解預售房相關法律知識，必要時請專業(yè)律師協(xié)助。你知道嗎
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