由于丈夫工作調動，家住西青區梅江康城的王蒙和丈夫今年8月開始有了買新房的念頭。”原來他在西青開發區工作，上班很方便。然而，調到河北區后，每天開車上下班不僅要消耗大量的路上時間，還要承擔大量的燃油費。搬到河北老家對我來說會更方便，王蒙告訴記者，她有了買房計劃后，也看到了很多二手房，但看到市場的走勢和政策的不斷出臺，她很猶豫。”我想等房價下跌，但不是一直等的方式。我該怎么辦？”和市民王蒙一樣困惑的人不在少數。張宇分析，有一個常識，在市場上隨時都很難買到滿意的房子，而買便宜的房子相對容易。你為什么這么說？因為每個房子都有不同的特點、屬性和品質，每個人對房子的品味和愛好也各不相同——比如孩子需要上學，妻子在哪里工作等等。因此，有很多機會可以找到一套具有一定價格標準的房子，但要找到一套能同時滿足自己生活需求和喜好的房子卻不是那么容易。如果我們拋開這種認識，簡單地看一下市場走勢，淡季是購房者的好時機，因為淡季的投資者和投機者會大量退市，這不僅意味著選擇的余地更大，而且價格趨于理性，購房者也會趁虛而入是的。11月21日下午，中國人民銀行宣布降息，房貸利率也相應下調，給有購房需求的老百姓帶來了實實在在的實惠。這讓很多人認為投資房地產市場的時機已經到來。不過，業內人士普遍認為，降息或加息主要對公眾心理影響較大，而實際影響相對較小。歷史上，住房抵押貸款利率曾經很高，我們也經歷過多次降息。但事實上，在經濟社會中，加息或降息是常態，給日常生活帶來的變化有限。我們應該調整對利益變化的態度，不是靜態的，而是動態的。從長遠來看，利率高低不一，不應成為影響置業的首要因素。讓我們算帳吧。根據貸款金額的計算，以購房者貸款100萬、期限30年為例。如果購房者選擇等額還款，央行將在降息前每月還款6353.6元。降息后，每月還款6092.28元，少還261.32元。對于一個普通家庭來說，這個數字可能只是一頓飯或一件衣服的價格，不會影響日常生活的質量。

張裕認為，房地產的關鍵是要考慮機會成本、資金流動性和支付能力。如果購房者有足夠的資金買房，或者資金的流動性比較順暢，有購房意向，那么在銀行降息時就可以選擇合適的房子。但這種購買決策應該以自己的支付能力為依據，而不是盲目跟風，抱著“占便宜”的心態入市。一旦超出實際經濟承受能力，很可能因還款壓力而影響未來的生活質量。

購房者在購房時，應注意區域供應量

除了交通、配套設施、區域發展前景、開發商品牌等因素外，還應考慮區域內房地產的整體供應情況。”在一手房較多的區域買一手房比較好；相反，在二手房較多的區域買二手房比較合適，“據張宇分析，在市場上漲的時候，一手樓的價格比二手樓的價格高；相反，二手房的價格要高二手樓的價格比一手樓高。這項法律的主要依據是，市場供應商始終包括小企業主和小企業主。”在同一區域，房價往往受兩市成交量的影響。比如，一手樓供應量大的時候，開發商會爭搶客戶，價格也會相對合理，這對購買新房的購房者來說比較合適；一手樓供應量減少的時候，面對市場需求，個別賣家可能囤積商品，價格會非理性上漲。”

市場低迷時，你也可以把剩余的房子賣掉。

市民李女士在河東區泰興南路附近擁有一套婚前購買的77平方米的一居室。今年年初結婚后，李女士的房子一直空著。她打算賣掉它來改善她父母的生活條件。不過，由于市場活躍度不高，看房人給出的價格始終未能達到她的預期。”我希望房價不低于130萬，但目前至少要降5-8萬。”。

針對李女士的情況，張宇認為，對于中小投資者來說，即使在淡季，賣房也相對劃算。持有房屋不同于持有股票。持有房地產必須付出代價。持有成本包括物業管理費、銀行利息、裝修費、維修費等。因此，持有的前提是房屋所帶來的收入和增值能夠彌補成本。從李女士自身情況來看，她并不是資金充裕的購房者。她需要通過買賣來改善生活條件。在這種情況下，應適當降低心理預期價格。因為即使在清淡的市場中，持有房屋的成本也不會降低，及時出售剩余和閑置的房屋，有利于為下一步的投資和房地產規劃提供空間和資金。

房地產稅可以通過交易進行補償。

目前，購房者還有一個心理負擔，也就是說，認為稅少的時候不買，稅多的時候買，這還不錯。談到這個問題，我們需要區分房地產涉及的稅收。現行房產稅分為流轉稅和持有稅。流轉稅主要包括營業稅、契稅和所得稅。流轉稅只在產權發生變化時繳納。持有稅主要是財產稅和財產稅。房產稅只針對出租房產，但尚未征收。現在個稅調整的重點是打擊房地產投機，對自住者影響不大。另外，即使是上市流通，只要有足夠的耐心，也總能在交易中通過多方詢價完成賠付。我經常聽到人們說，“我現在有三棟房子，兩棟空著。”乍一看，這聽起來不可思議，但事實上，的確如此。有些人認為房租不能支付銀行利息。有些人只是在等裝修，想把房子賣掉。

2013年，李先生在津濱大道附近投資購買了一套90平方米的兩居室。由于考慮出售，房子一直處于未裝修狀態。不過，該地區二手房供應量相對較大，而且房子一直沒有售出。11月底，李先生接到中介的電話，稱一戶人家要找一套空房當倉庫，詢問是否愿意租房。租金是每月600元。雖然價格相對較低，但李先生最終還是決定租一段時間。”新房前兩年的供暖費都交了，每月近200元的物業費也交了，這些都是成本。而且租房不用準備電器和家具，省去了一些麻煩。”據張宇分析，無論房子的租金回報是高是低，我們都應該選擇立即出租。我們決不能讓房子空著。空是一種損失。另外，租房也不應選擇豪華，因為它與租價不成正比，尤其是在燈光市場。今年10月以來，改善性需求逐漸成為市場的主角，尤其是二手房市場。在業內人士看來，“低端有保障、中端有市場、高端有控”的三元格局正在加速形成。但也有不少人抱著觀望情緒準備換房，不敢搬家。

業內人士認為，對于有換房需求的人來說，不必過多考慮淡季和旺季的因素。一般來說，在同一區域內，如果住宅產品已經落后，有換房計劃，市場預期不會改變，自住性住房的需求不會受到市場形勢的影響，如婚房、改善居住條件等