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逾期買房是否違法

來源: 律霸小編整理 · 2021-03-29 · 795人看過

1、 延遲交房案例:業(yè)主李先生反映,他于2013年12月與某開發(fā)商簽訂了購房合同,約定交房時間為2015年4月,但事實上,該開發(fā)商直到2015年7月才交房,延遲時間超過90天。建議:開發(fā)商延遲交付房屋時,如果與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》約定了延遲交付房屋的違約金數(shù)額,買受人可以要求開發(fā)商按照合同約定的金額賠償延遲交房的違約金。

沒有約定的,依法確定開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任,滯納金按照有關(guān)主管部門公布的或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的同一區(qū)域內(nèi)同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

根據(jù)《合同法》,當(dāng)一方發(fā)生重大違約時,另一方有權(quán)解除合同,并要求開發(fā)商退還預(yù)售購房款和已付利息。

2。押金糾紛案:2015年10月,謝小姐在某開發(fā)商售樓處認(rèn)購一套商品房,支付2萬元認(rèn)購款,并簽署認(rèn)購書。認(rèn)購書約定了簽訂商品房買賣合同的地點、面積、價格和期限。

然而,謝小姐到售樓處簽合同時,卻發(fā)現(xiàn)購房合同中開發(fā)商補(bǔ)充協(xié)議的許多內(nèi)容明顯不公平,如房屋逾期交房和逾期辦證的免責(zé)條款、無法辦理抵押貸款等,需要在三天內(nèi)用現(xiàn)金補(bǔ)足。對此,謝小姐認(rèn)為,這是一份不公平的購房合同,拒絕簽字并要求協(xié)商變更合同。隨后,開發(fā)商通知謝小姐沒收押金。

建議:根據(jù)最高法院《商品房買賣合同糾紛司法解釋》,出賣人以認(rèn)購、定購、預(yù)約等方式接受買受人定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保的,因一方原因不能訂立商品房買賣合同的,按照定金法的規(guī)定辦理;因不可歸責(zé)于雙方的原因不能訂立商品房買賣合同的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金退還買受人。

本案中,開發(fā)商未經(jīng)事先通知,要求謝小姐簽訂不平等條款的合同,侵犯了謝小姐的合法權(quán)益。謝小姐提出合理異議后,開發(fā)商拒絕協(xié)商變更合同條款,并單方面提出沒收定金;因此,開發(fā)商對未簽訂購房合同負(fù)有責(zé)任。按照上述法律規(guī)定,開發(fā)商應(yīng)雙倍交納定金。三是房地產(chǎn)廣告與實際銷售情況不符:張先生2014年購房。在購房過程中,開發(fā)商的廣告標(biāo)明,將為老年人提供150平方米的會所和數(shù)千平方米的綠地。

房子交付后,承諾的俱樂部變成了對外經(jīng)營的餐廳,綠地也變成了停車場。張先生氣憤地說,當(dāng)初選擇這個小區(qū)時,他看中的是配套齊全、環(huán)境優(yōu)越、適合養(yǎng)老;現(xiàn)在承諾無法兌現(xiàn),開發(fā)商卻以合同中沒有相關(guān)約定為由拒絕兌現(xiàn)。

建議:廣告是對整個房地產(chǎn)的宣傳,而不是針對某一商品房。購房者應(yīng)該對具體的單位、樓層、朝向、戶型等有具體的了解,比如“兩房變?nèi)俊薄ⅰ懊赓M(fèi)小花園”、“俯瞰江景”、“毗鄰公園”等模糊的宣傳定義,如果購房者是看到廣告宣稱而購買的房子,為避免出現(xiàn)這種情況,建議買家不要只信廣告,應(yīng)以實物為準(zhǔn),最好看現(xiàn)場。

此外,廣告和銷售人員承諾的項目在法律上以書面合同為準(zhǔn),購房者在購買商品房時應(yīng)注意合同中是否注明了相應(yīng)條款。購房者在簽訂購房合同時,為了防止后期出現(xiàn)問題,最好將更重要或直接影響購房決策的宣傳內(nèi)容添加到合同正文或合同附件中;或通過留存信息,甚至手機(jī)照片等方式獲取證據(jù),以便在發(fā)生糾紛時更好地保護(hù)自己的權(quán)益。案例:周女士非常氣憤,因為她已經(jīng)買房4年了,卻沒有拿到房產(chǎn)證。據(jù)她介紹,她2011年在某樓盤買了一套房子,當(dāng)時開發(fā)商口頭承諾9個月內(nèi)辦理房產(chǎn)證。2015年,周女士計劃賣掉房子,但由于沒有產(chǎn)權(quán)證,她無法交易。

建議:在工程建設(shè)過程中,未按規(guī)劃、建設(shè)等有關(guān)部門的批準(zhǔn)組織施工,造成規(guī)劃和竣工驗收困難,是造成產(chǎn)權(quán)證逾期的重要原因之一。遇到這種情況,可以向法院起訴,要求退房。

最高人民法院2003年出臺《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律基本問題的解釋》,明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商未按時辦理產(chǎn)權(quán)證。如果拿不到產(chǎn)權(quán)證,可以向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)申請賠償,通過法律途徑保護(hù)自己的合法權(quán)益。案例:2014年1月,羅先生在某小區(qū)買了一套房子。2015年12月開發(fā)商交房時,羅先生發(fā)現(xiàn)房屋面積從120平方米減少到117平方米。這個時候他該怎么辦?

建議:根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,開發(fā)商交付的房屋面積與合同約定的面積不一致,合同有約定的,按約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按以下原則處理:

1。面積誤差比絕對值小于3%(含3%)的,按合同約定的價格結(jié)算,不支持解除合同的請求;面積誤差比絕對值超過3%的,應(yīng)支持終止合同并返還已付貨款和利息的請求。

同意繼續(xù)履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差率小于3%(含3%)的部分按約定價格補(bǔ)足,面積誤差率超過3%的部分由開發(fā)商承擔(dān);

房屋實際面積低于合同約定面積的,面積誤差率低于3%(含3%)的,開發(fā)商應(yīng)返還房價及利息,開發(fā)商應(yīng)加倍支付房價如果面積誤差率大于3%。你知道嗎

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張輝

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山東士合律師事務(wù)所

簡介:

張輝律師,大學(xué)本科學(xué)歷,法學(xué)學(xué)士學(xué)位,全國律師協(xié)會會員,考取法律職業(yè)資格與企業(yè)法律執(zhí)業(yè)資格,濟(jì)寧市總工會法律講師團(tuán)講師,濟(jì)寧市刑事案件全覆蓋律師團(tuán)成員,曾任職與某央企控股的大型企業(yè)集團(tuán)擔(dān)任中高管職務(wù),曾經(jīng)擔(dān)任某區(qū)人民法院人民陪審員,擔(dān)任專職執(zhí)業(yè)律師以來,代理過大量的民事與刑事案件,以“誠信、務(wù)實、專業(yè)、敬業(yè)”的執(zhí)業(yè)態(tài)度贏得當(dāng)事人多次好評。

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