1。千萬(wàn)不要忽視“價(jià)差”
在計(jì)算首付時(shí),大多數(shù)剛需購(gòu)房者都是首次置業(yè),經(jīng)濟(jì)能力有限,缺乏購(gòu)房知識(shí)。因此,很多人并不知道二手房首付的計(jì)算方法。與一手房不同,二手房在購(gòu)買時(shí)存在價(jià)差問題。如果他們沒有計(jì)算清楚,準(zhǔn)備足夠的資金,就會(huì)因?yàn)槭赘赌芰Φ南拗贫颖粍?dòng),“在最近的交易過程中,出現(xiàn)了這樣一種情況:很多購(gòu)房者在選房時(shí),沒有注意到價(jià)格的差異等,甚至到簽合同時(shí)才發(fā)現(xiàn)房源不足首付不夠。
據(jù)其介紹,不少購(gòu)房者認(rèn)為首套房首付30%是將成交價(jià)格乘以30%得到的數(shù)據(jù)。不過,銀行評(píng)估產(chǎn)生的差額就是最終的首付。以一套成交價(jià)60萬(wàn)元的房子為例,首付30%就是18萬(wàn)元。不過,如果銀行評(píng)估房?jī)r(jià)為48萬(wàn)元,除18萬(wàn)元外,購(gòu)房者還要支付12萬(wàn)元的成交價(jià)與評(píng)估價(jià)的差額,因此首付將達(dá)到30萬(wàn)元。
一般來說,二手房首付的計(jì)算方法是:首付=房?jī)r(jià)+相關(guān)稅費(fèi)-銀行評(píng)估房?jī)r(jià)×貸款比例。套用這個(gè)計(jì)算方法,或者以一套成交價(jià)為60萬(wàn)元的房子為例,個(gè)稅在3萬(wàn)元左右,銀行評(píng)估房屋價(jià)值為50萬(wàn)元,銀行貸款首次購(gòu)房為70%,那么首付為60+3-50×0.7=28,最后首付為28萬(wàn)元。
2。關(guān)注月供壓力:月收入不超過50%
剛需群體買房時(shí)基本都要辦理按揭貸款。因此,在實(shí)際交易過程中,中介機(jī)構(gòu)經(jīng)常會(huì)遇到這樣的購(gòu)房者。他們往往只關(guān)注首付是否足夠,卻沒有意識(shí)到未來每月的支付壓力。
據(jù)了解,二手房申請(qǐng)銀行貸款時(shí),銀行會(huì)指定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估。在貸款年限相同的情況下,如果評(píng)估價(jià)接近成交價(jià),價(jià)差會(huì)更小,首付壓力也會(huì)減小。相反,隨著每月還款金額的增加,每月的供應(yīng)壓力會(huì)增加很多。
例如,如果成交價(jià)60萬(wàn)元,評(píng)估價(jià)50萬(wàn)元,首付28萬(wàn)元,則剩余70%貸款為15年,基準(zhǔn)利率為2885.2元/月;如果評(píng)估價(jià)40萬(wàn)元,首付38萬(wàn)元,則貸款為715年,基準(zhǔn)利率為1983.58元/月。”但未來房貸價(jià)格低的時(shí)候,一些客戶就是不愿意關(guān)注“高首付”大多數(shù)剛需人群都是工人階級(jí)。他們用月收入償還住房貸款。如果壓力太大,勢(shì)必影響生活質(zhì)量或其他生活開支。一般來說,每月住房供應(yīng)壓力應(yīng)控制在家庭收入的30%以內(nèi),不超過50%。三。自營(yíng)房地產(chǎn):看清房屋性質(zhì),計(jì)算稅費(fèi),這也是二手房交易中不可忽視的一部分支出。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí),應(yīng)將相關(guān)稅費(fèi)計(jì)入購(gòu)房成本,并列入購(gòu)房預(yù)算。一般來說,稅費(fèi)涉及營(yíng)業(yè)稅、契稅等,但有些房屋還涉及遺產(chǎn)稅或贈(zèng)與稅,數(shù)額不小。
據(jù)記者采訪,如果通過大型規(guī)范化中介公司購(gòu)買二手房,在看房前,中介一般會(huì)提前向購(gòu)房者說明房屋的稅收問題。”我們?cè)谡骷吭磿r(shí),會(huì)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)人、戶籍等情況進(jìn)行核對(duì),并向客戶說明這些情況,避免因稅收問題引起的矛盾和糾紛。”。
但是,如果財(cái)產(chǎn)是自交易的,買方應(yīng)確定財(cái)產(chǎn)是否為贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)。”有一個(gè)簡(jiǎn)單的鑒定方法,就是看對(duì)方房產(chǎn)證的性質(zhì),“如果房產(chǎn)證上注明‘分析’或者‘贈(zèng)與’,就意味著房東獲得房屋的方式是贈(zèng)與,這不是正常的二手房交易,那么房東轉(zhuǎn)售房子時(shí)要交20%的贈(zèng)與稅。
此外,我們還需要知道房主及其配偶是否健在,或者他們的婚姻狀況。如果其中一位房主及其配偶已經(jīng)去世,購(gòu)買該套房將涉及遺產(chǎn)稅。另外,如果房產(chǎn)所有人離婚或離婚后再婚,需要有結(jié)婚證、法院判決書、當(dāng)時(shí)購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)的婚姻狀況證明,以及貸款期間婚姻狀況是否發(fā)生變化。情況將變得更加復(fù)雜,應(yīng)給予更多的關(guān)注或咨詢專業(yè)人士。你知道嗎
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