1、 開發(fā)商未在商品房買賣合同約定的期限內(nèi)交付房屋的,買受人可以通過以下方式維護(hù)其合法權(quán)益:。與開發(fā)商協(xié)商
在這種情況下,為了避免軟弱,開發(fā)商可以欺負(fù)弱小者,而業(yè)主可以組織一個團(tuán)體來維權(quán),與開發(fā)商協(xié)商。在談判過程中,要注意維權(quán)方式的合法性,不能采取激進(jìn)的行動,更不能采取遏制等擾亂社會秩序的行動。與開發(fā)商協(xié)商不成時,買受人可以選擇向人民法院起訴,維護(hù)自己的合法權(quán)益。在這里我們要注意以下幾個重要證據(jù):一是商品房買賣合同,它一般適用于國家工商行政管理總局制定的統(tǒng)一合同,此外,還有購房者支付房價的相關(guān)票據(jù)。第二,什么是逾期交貨?
逾期交付,是指開發(fā)商未在商品房買賣合同約定的期限內(nèi)將符合合同和國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的房屋交付給買受人的行為。
逾期很容易理解,但什么是交房?
根據(jù)《合同法》第133條、第135條規(guī)定,商品房買賣合同的出賣人有義務(wù)將房屋交付買受人,并轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)。
所謂交付房屋,是出賣人將已完工的房屋轉(zhuǎn)讓給買受人,其外在表現(xiàn)主要是將房屋鑰匙交付給買受人。但是,房屋交付并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。一般動產(chǎn)的所有權(quán)在標(biāo)的物交付時轉(zhuǎn)移。標(biāo)的物交付買受人后,出賣人即履行所有權(quán)轉(zhuǎn)移義務(wù)。至于不動產(chǎn),根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》,只有辦理登記手續(xù)后,房屋所有權(quán)才會轉(zhuǎn)移。此外,還規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收合格后,方可交付使用。因此,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《最高人民法院商品房司法解釋》)規(guī)定,以房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移為準(zhǔn)房屋的交付和使用。這也稱為“交鑰匙”。只要出賣人在合同約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓給買受人,即視為出賣人履行了“交付使用”的義務(wù),但這并不意味著房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移義務(wù)的履行。當(dāng)然,根據(jù)法律規(guī)定,商品房買賣合同當(dāng)事人可以就“房屋交付使用”的內(nèi)容作出特別約定。當(dāng)事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán),而且是轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的,應(yīng)當(dāng)按照約定確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。根據(jù)本協(xié)議,出賣人不僅應(yīng)在合同約定的期限內(nèi)向買受人“交鑰匙”,還應(yīng)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人,否則,出賣人將承擔(dān)違約責(zé)任。如果雙方只約定“交付使用”的時間,但沒有明確約定,包括房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,出賣人只需在約定的期限內(nèi)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人占用,即“交鑰匙”,應(yīng)當(dāng)承認(rèn),出賣人按期履行了“交付使用房屋”的義務(wù)。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移義務(wù)的履行期限,當(dāng)事人可以另行約定,也可以按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定確定。三是維權(quán)過程中的幾個問題。
1。購房合同約定的違約金數(shù)額太小,無法彌補(bǔ)購房者的損失。我們該怎么辦?
對于逾期交付,商品房買賣合同中對違約責(zé)任有明確約定。比如,逾期一天按已付房價的萬分之一支付違約金,這是開發(fā)商最常見的違約責(zé)任方式,開發(fā)商可能有一個包羅萬象的條款,即違約金的最高金額不得超過。
有時候,開發(fā)商早該交房了,這對購房者顯然不公平。根據(jù)最高人民法院《商品房司法解釋》第十六條規(guī)定,當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由要求增加違約金數(shù)額的,違約金的數(shù)額根據(jù)違約造成的損失確定。如何界定買方損失?
買受人逾期交付的損失,可以依照最高人民法院《商品房司法解釋》第十七條的規(guī)定認(rèn)定。逾期交付使用的,按照有關(guān)主管部門公布的同一區(qū)域內(nèi)同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)確定,或者在逾期交付期間由有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估確定。
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