1、 如何確定借名購房合同的效力

借名合同是一種合同。根據(jù)合同法的規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（3） （四）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。目前，法律、行政法規(guī)并未明確禁止當(dāng)事人以自己的名義購房。然而，貸款合同的有效性沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。如果所購房屋是商業(yè)性的，那么按名稱簽訂的購房合同一般有效。如《北京市高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》規(guī)定：“當(dāng)事人約定一方以他人名義購房，并以他人名義登記的，借款人應(yīng)當(dāng)實(shí)際享有該房屋的權(quán)益，借款人應(yīng)當(dāng)按照約定要求登記人（出票人）辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，付款可以留置。但因登記人債權(quán)人被查封等原因，或者涉及善意交易第三人利益，致使房屋轉(zhuǎn)讓登記不能依法辦理的。”因此，在北京市司法實(shí)踐中，大多數(shù)普通商品房貸款行為是有效的。主要原因是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，遵守民法通則中的誠實(shí)信用基本原則。如果購買的房屋是經(jīng)濟(jì)適用住房或者其他經(jīng)濟(jì)適用住房，則以借款名義簽訂的購房合同可能無效。考慮到政府推出經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的目的，為了解決中低收入家庭的住房問題，改善全社會(huì)的居住條件，政府推出了這一針對(duì)特殊群體的優(yōu)惠政策。在發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的過程中，政府一般需要通過不同的方式和渠道給予財(cái)政補(bǔ)貼，而這種合同有效的話，名義上的買方轉(zhuǎn)讓才是真正的原因，它會(huì)使不符合原購買條件的人購買舒適型住房或限價(jià)房，而本應(yīng)享受舒適型住房或限價(jià)房的人的住房條件卻沒有得到改善，這與政府推出舒適型住房和限價(jià)房的初衷背道而馳住房，從而違反了公共利益。因此，在一些法院的判決中，會(huì)認(rèn)定借款合同無效。2005年，溫先生想以貸款的方式在朝陽區(qū)購買一套商品房，但由于臨近退休，銀行沒有給他貸款，所以他只想和在外企工作的侄子郭某商量。郭某同意幫忙，以自己的名義與開發(fā)商簽訂了購房合同，并與銀行簽訂了貸款合同。文先生付了房款，并負(fù)責(zé)每月還款。裝修完新房后，溫先生搬了進(jìn)來。不料，郭某去年有外遇。妻子朱某起訴離婚，要求分割郭某名下登記的房屋。溫先生得知此事后，非常著急。

朱某起訴離婚，要求分割房屋，郭某在與朱某存在夫妻關(guān)系期間取得房屋所有權(quán)證。在沒有其他法院確定房屋權(quán)屬之前，受理離婚案件的法院應(yīng)當(dāng)推定房屋所有權(quán)證上登記的人為房屋所有人，因?yàn)榉课菟袡?quán)證是證明房屋所有權(quán)的法定憑證。因此，房屋有被分割的風(fēng)險(xiǎn)。

從司法實(shí)踐的角度來看，對(duì)于商品房來說，一般情況下，以名稱購房合同會(huì)被認(rèn)定為有效，而對(duì)于保障性住房來說，以名稱購房合同往往被認(rèn)定為無效。購房者一定要知道，借貸款之名買房有很多風(fēng)險(xiǎn)。除非迫不得已，否則他們應(yīng)該盡量避免以借錢的名義買房。在借名購房過程中，相關(guān)事項(xiàng)應(yīng)在律師的幫助下在合同中明確、詳細(xì)，以免發(fā)生糾紛，造成巨大損失。

記名購房合同的效力主要取決于房屋的性質(zhì)和用途。所購房屋為商品房的，合同有效；否則為經(jīng)濟(jì)適用房或其他經(jīng)濟(jì)適用房的，合同無效。如果您有任何問題，歡迎您到律師事務(wù)所咨詢。你知道嗎