陷阱一：廣告（含沙盤、售樓書(shū)等）

開(kāi)發(fā)商為了賣房，往往在售樓廣告（含沙盤、樓盤）中描述綠化、會(huì)館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施，銷售手冊(cè)等），但合同中沒(méi)有寫承諾。因此，當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地改為停車場(chǎng)、房子下面有大水泵、道路開(kāi)放距離較遠(yuǎn)等情況時(shí)，購(gòu)房者要求說(shuō)明，但開(kāi)發(fā)商以規(guī)劃變更已獲規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由推卸責(zé)任，或者以合同約定不明確為由推諉，消費(fèi)者難以獲得賠償。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或代理商利用買家的假設(shè)，即廣告內(nèi)容將寫入合同。因此，當(dāng)發(fā)生糾紛或官司時(shí)，法官一般會(huì)根據(jù)合同條款而不是廣告來(lái)判斷是非。規(guī)避：應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，保留廣告?zhèn)鲉巍N售手冊(cè)等宣傳資料，最好將所有廣告內(nèi)容載入正式合同。如果開(kāi)發(fā)商今后不能兌現(xiàn)，這些數(shù)據(jù)可以作為追究其法律責(zé)任的有力證據(jù)。

陷阱5：合同陷阱

一般情況下，開(kāi)發(fā)商（銷售人員）會(huì)給客戶一份擬簽的合同，合同中會(huì)有很多空白的地方，有些地方需要雙方確認(rèn)后再注入，有些可選的填充位置可能還是空的。此時(shí)，購(gòu)房者往往認(rèn)為應(yīng)該說(shuō)的話已經(jīng)寫好了，即使合同完成了，但正是這些空白為開(kāi)發(fā)商今后的欺詐行為提供了條件。

規(guī)避：明確補(bǔ)充協(xié)議條款，特別是免除開(kāi)發(fā)商義務(wù)、減少業(yè)主權(quán)利的條款，填補(bǔ)有利于自身權(quán)益的空白。

陷阱六：物業(yè)管理陷阱

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商強(qiáng)迫業(yè)主接受指定物業(yè)管理公司的服務(wù)，損害業(yè)主權(quán)益。

規(guī)避：一是購(gòu)房人在簽訂房屋買賣合同時(shí)，對(duì)服務(wù)期超過(guò)一年的指定物業(yè)管理公司提出異議，是違背購(gòu)房人意愿的不合理附加條件；二是，包含上述條款的房屋買賣合同已經(jīng)簽訂的，應(yīng)當(dāng)提出異議，以違反《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》為由，可以向法院申請(qǐng)宣告該條款無(wú)效。

陷阱七：大力營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)道具和銷售氛圍

為了營(yíng)造銷售旺的假象，開(kāi)發(fā)商（銷售人員）經(jīng)常找一些親戚朋友到銷售現(xiàn)場(chǎng)做“托兒”，并在銷售業(yè)績(jī)圖上偽裝成紅色標(biāo)識(shí)來(lái)代表所售單位，這讓人很不舒服感覺(jué)房地產(chǎn)好賣，銷售旺，激發(fā)了顧客的購(gòu)買欲望。

規(guī)避：首先，購(gòu)房者必須與對(duì)方爭(zhēng)辯，并明確告訴售樓小姐，除了這套房，他們不想要任何其他房子；其次，他們被要求檢查合同和發(fā)票，看看你選擇的房子是否真的已經(jīng)售出；第三，最好的預(yù)防方法是檢查正確的銷售數(shù)字將房屋集中在房地產(chǎn)交易中心，以免落入“搶購(gòu)”陷阱。

陷阱八：房屋面積前后不一致的，商品房買賣合同約定的面積與實(shí)際面積發(fā)生差異的，按合同約定處理；合同沒(méi)有約定的，面積誤差率絕對(duì)值超過(guò)3%時(shí)，買方有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積的，由買受人補(bǔ)足房?jī)r(jià)誤差率小于3%（含3%）的部分；房?jī)r(jià)誤差率超過(guò)3%的部分由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差率絕對(duì)值小于3%（含3%）的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房?jī)r(jià)返還給買受人；絕對(duì)值超過(guò)3%的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)雙倍返還購(gòu)房人。廣州（房地產(chǎn)）市場(chǎng)的《商品房買賣合同》進(jìn)一步規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值小于0.6%（含）的，買賣雙方不作任何賠償。

規(guī)避：認(rèn)真了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的相關(guān)資質(zhì)和開(kāi)發(fā)程序，注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)海報(bào)，注意“不可抗力”的規(guī)定。

陷阱九：配套萎縮

很多不好的開(kāi)發(fā)商在推房地產(chǎn)的時(shí)候，往往會(huì)向你推薦園區(qū)周邊的配套規(guī)劃，包括幼兒園、高端會(huì)所、小學(xué)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、時(shí)尚商業(yè)街等。然而，由于開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的合同中缺乏園區(qū)周邊配套規(guī)劃，承諾的園區(qū)周邊配套規(guī)劃成為現(xiàn)實(shí)的空文。

回避：購(gòu)房者應(yīng)冷靜分析各種配套設(shè)施的可能性和合理性，不要被表面現(xiàn)象所迷惑。如果開(kāi)發(fā)商提供免費(fèi)交通，能長(zhǎng)期免費(fèi)嗎？其次，調(diào)查教育設(shè)施是否得到教育行政部門的認(rèn)可。第三是看周圍是否有更換設(shè)施。一個(gè)合法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須有完整的“五證”和“兩本書(shū)”。所謂“五證”，也是法律對(duì)出賣人的基本要求。但在實(shí)際操作中，為了掩蓋虛假情況，一些開(kāi)發(fā)商（銷售人員）往往找借口不出示這些證件原件，要么說(shuō)自己拿著相關(guān)證件按一定程序報(bào)批，要么說(shuō)文字放在離售樓處較遠(yuǎn)的公司總部。銷售人員經(jīng)常要求客戶先簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)或合同。一旦客戶交了定金或購(gòu)房款，如果有任何問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商（銷售人員）會(huì)立即變臉。當(dāng)售樓人員在推銷房子時(shí)，顧客再也看不到滿臉春意的笑臉了。

規(guī)避：購(gòu)房時(shí)要看開(kāi)發(fā)商是否有完整的“五證”，即“國(guó)有土地使用權(quán)證”、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程開(kāi)工許可證”、“商品房預(yù)（銷）售許可證”。如果不齊全，購(gòu)房者可能拿不到房產(chǎn)證，商品房的質(zhì)量也就得不到保障。你知道嗎