陷阱一:廣告(含沙盤、售樓書(shū)等)
開(kāi)發(fā)商為了賣房,往往在售樓廣告(含沙盤、樓盤)中描述綠化、會(huì)館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施,銷售手冊(cè)等),但合同中沒(méi)有寫承諾。因此,當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地改為停車場(chǎng)、房子下面有大水泵、道路開(kāi)放距離較遠(yuǎn)等情況時(shí),購(gòu)房者要求說(shuō)明,但開(kāi)發(fā)商以規(guī)劃變更已獲規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由推卸責(zé)任,或者以合同約定不明確為由推諉,消費(fèi)者難以獲得賠償。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或代理商利用買家的假設(shè),即廣告內(nèi)容將寫入合同。因此,當(dāng)發(fā)生糾紛或官司時(shí),法官一般會(huì)根據(jù)合同條款而不是廣告來(lái)判斷是非。規(guī)避:應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查,保留廣告?zhèn)鲉巍N售手冊(cè)等宣傳資料,最好將所有廣告內(nèi)容載入正式合同。如果開(kāi)發(fā)商今后不能兌現(xiàn),這些數(shù)據(jù)可以作為追究其法律責(zé)任的有力證據(jù)。
陷阱5:合同陷阱
一般情況下,開(kāi)發(fā)商(銷售人員)會(huì)給客戶一份擬簽的合同,合同中會(huì)有很多空白的地方,有些地方需要雙方確認(rèn)后再注入,有些可選的填充位置可能還是空的。此時(shí),購(gòu)房者往往認(rèn)為應(yīng)該說(shuō)的話已經(jīng)寫好了,即使合同完成了,但正是這些空白為開(kāi)發(fā)商今后的欺詐行為提供了條件。
規(guī)避:明確補(bǔ)充協(xié)議條款,特別是免除開(kāi)發(fā)商義務(wù)、減少業(yè)主權(quán)利的條款,填補(bǔ)有利于自身權(quán)益的空白。
陷阱六:物業(yè)管理陷阱
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商強(qiáng)迫業(yè)主接受指定物業(yè)管理公司的服務(wù),損害業(yè)主權(quán)益。
規(guī)避:一是購(gòu)房人在簽訂房屋買賣合同時(shí),對(duì)服務(wù)期超過(guò)一年的指定物業(yè)管理公司提出異議,是違背購(gòu)房人意愿的不合理附加條件;二是,包含上述條款的房屋買賣合同已經(jīng)簽訂的,應(yīng)當(dāng)提出異議,以違反《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》為由,可以向法院申請(qǐng)宣告該條款無(wú)效。
陷阱七:大力營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)道具和銷售氛圍
為了營(yíng)造銷售旺的假象,開(kāi)發(fā)商(銷售人員)經(jīng)常找一些親戚朋友到銷售現(xiàn)場(chǎng)做“托兒”,并在銷售業(yè)績(jī)圖上偽裝成紅色標(biāo)識(shí)來(lái)代表所售單位,這讓人很不舒服感覺(jué)房地產(chǎn)好賣,銷售旺,激發(fā)了顧客的購(gòu)買欲望。
規(guī)避:首先,購(gòu)房者必須與對(duì)方爭(zhēng)辯,并明確告訴售樓小姐,除了這套房,他們不想要任何其他房子;其次,他們被要求檢查合同和發(fā)票,看看你選擇的房子是否真的已經(jīng)售出;第三,最好的預(yù)防方法是檢查正確的銷售數(shù)字將房屋集中在房地產(chǎn)交易中心,以免落入“搶購(gòu)”陷阱。
陷阱八:房屋面積前后不一致的,商品房買賣合同約定的面積與實(shí)際面積發(fā)生差異的,按合同約定處理;合同沒(méi)有約定的,面積誤差率絕對(duì)值超過(guò)3%時(shí),買方有權(quán)退房。買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積的,由買受人補(bǔ)足房?jī)r(jià)誤差率小于3%(含3%)的部分;房?jī)r(jià)誤差率超過(guò)3%的部分由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí),面積誤差率絕對(duì)值小于3%(含3%)的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房?jī)r(jià)返還給買受人;絕對(duì)值超過(guò)3%的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)雙倍返還購(gòu)房人。廣州(房地產(chǎn))市場(chǎng)的《商品房買賣合同》進(jìn)一步規(guī)定,面積誤差比絕對(duì)值小于0.6%(含)的,買賣雙方不作任何賠償。
規(guī)避:認(rèn)真了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的相關(guān)資質(zhì)和開(kāi)發(fā)程序,注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)海報(bào),注意“不可抗力”的規(guī)定。
陷阱九:配套萎縮
很多不好的開(kāi)發(fā)商在推房地產(chǎn)的時(shí)候,往往會(huì)向你推薦園區(qū)周邊的配套規(guī)劃,包括幼兒園、高端會(huì)所、小學(xué)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、時(shí)尚商業(yè)街等。然而,由于開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的合同中缺乏園區(qū)周邊配套規(guī)劃,承諾的園區(qū)周邊配套規(guī)劃成為現(xiàn)實(shí)的空文。
回避:購(gòu)房者應(yīng)冷靜分析各種配套設(shè)施的可能性和合理性,不要被表面現(xiàn)象所迷惑。如果開(kāi)發(fā)商提供免費(fèi)交通,能長(zhǎng)期免費(fèi)嗎?其次,調(diào)查教育設(shè)施是否得到教育行政部門的認(rèn)可。第三是看周圍是否有更換設(shè)施。一個(gè)合法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須有完整的“五證”和“兩本書(shū)”。所謂“五證”,也是法律對(duì)出賣人的基本要求。但在實(shí)際操作中,為了掩蓋虛假情況,一些開(kāi)發(fā)商(銷售人員)往往找借口不出示這些證件原件,要么說(shuō)自己拿著相關(guān)證件按一定程序報(bào)批,要么說(shuō)文字放在離售樓處較遠(yuǎn)的公司總部。銷售人員經(jīng)常要求客戶先簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)或合同。一旦客戶交了定金或購(gòu)房款,如果有任何問(wèn)題,開(kāi)發(fā)商(銷售人員)會(huì)立即變臉。當(dāng)售樓人員在推銷房子時(shí),顧客再也看不到滿臉春意的笑臉了。
規(guī)避:購(gòu)房時(shí)要看開(kāi)發(fā)商是否有完整的“五證”,即“國(guó)有土地使用權(quán)證”、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程開(kāi)工許可證”、“商品房預(yù)(銷)售許可證”。如果不齊全,購(gòu)房者可能拿不到房產(chǎn)證,商品房的質(zhì)量也就得不到保障。你知道嗎
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