預(yù)售人逾期交付構(gòu)成違反預(yù)售合同的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。預(yù)售合同約定違約金標(biāo)準(zhǔn)的,按照合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)支付違約金;合同沒(méi)有約定的,按照逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)確定逾期履行天數(shù)。合同中未約定逾期交房的,按照逾期交房時(shí)有關(guān)主管部門公布的同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)確定或經(jīng)有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由要求減少違約金的,在超過(guò)損失30%的基礎(chǔ)上適當(dāng)減少違約金;當(dāng)事人以約定的違約金低于損失為理由要求增加違約金的,違約金數(shù)額以違約造成的損失為基礎(chǔ)確定。如果逾期交付,開(kāi)發(fā)商是否可以相應(yīng)終止合同取決于雙方的協(xié)議和法律規(guī)定。
1。預(yù)售合同中明確約定預(yù)售方逾期可以解除合同的,在條件出現(xiàn)時(shí)按約定執(zhí)行。
2。根據(jù)相關(guān)司法解釋,逾期交付的,應(yīng)當(dāng)在發(fā)出通知后給予3個(gè)月的合理期限,逾期仍不能按時(shí)交付的,買受人提出的解除合同請(qǐng)求可以得到法院的支持;這里需要說(shuō)明的是,發(fā)生遲延時(shí),買受人一年內(nèi)不催促開(kāi)發(fā)商,可視為放棄行使終止權(quán)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)將合同終止通知買方。開(kāi)發(fā)商應(yīng)在買方發(fā)出終止合同通知之日起30天內(nèi)退還全部貨款,并向買方支付累計(jì)貨款的3%作為違約金。發(fā)包人有異議的,可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)合同的效力。逾期交貨,買方要求繼續(xù)履行合同的,合同繼續(xù)履行。自合同規(guī)定的截止日期第二天起至實(shí)際交付之日止,出賣人每天應(yīng)向買受人支付已付房?jī)r(jià)款0.03%的違約金。逾期不超過(guò)90天(雙方約定的日期)的,從合同約定期限的第二天起至實(shí)際交付之日止,開(kāi)發(fā)商每天應(yīng)向買受人支付已付房?jī)r(jià)0.03%的違約金,合同仍可履行。
需要注意的是,開(kāi)發(fā)商交房逾期一定天數(shù)。比如90天后,購(gòu)房者可以退房,前提是購(gòu)房者尚未接受房屋;如果開(kāi)發(fā)商實(shí)際接受了房屋,則只能接受開(kāi)發(fā)商支付違約金的補(bǔ)償方式。
另外,如果開(kāi)發(fā)商交付不符合合同約定交付條件的房屋,買受人接受該房屋;當(dāng)該房屋實(shí)際滿足交付條件時(shí),買受人不能要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。因?yàn)闊o(wú)論是開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)沒(méi)有出示證明文件,還是買受人明知房屋不符合合同約定的交付條件而同意接受房屋,雙方都以自己的實(shí)際行為變更了合同中房屋交付的條款和程序;原交房協(xié)議已失效,購(gòu)房人不能借此追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。你知道嗎
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崔常山律師,遼寧大學(xué)法學(xué)院法學(xué)專業(yè)畢業(yè),現(xiàn)在山東元康律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)。濟(jì)南大學(xué)成教學(xué)院特聘講師,主講《婚姻家庭法》和《訴訟文書(shū)寫(xiě)作》。文字功底扎實(shí),法學(xué)素養(yǎng)深厚,有多篇論文刊發(fā)。擅長(zhǎng)刑事辯護(hù),婚姻家庭糾紛處理,勞動(dòng)糾紛處理,交通事故糾紛處理。
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