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寧波
房地產交易過程中應保留四類證據
幾年前，家住泉州豐澤區的陳×杰向歷城的張×兄借了50萬元。她寫下欠條后，就再也沒還過錢。去年5月，張大哥將她告上法庭要求還款。豐澤法院判決陳杰償還本息。但是，判決下達后，陳姐*仍然沒有還款。案件進入執行程序后，法院查封了豐澤某社區陳姐*名下的一處房產，準備拍賣抵債。更有甚者，在案件執行過程中，沒有涉案的王某夫婦向法院提出了異議。夫妻倆說，早在2011年8月，他們就從陳×杰手中買下了法院查封的房產，總價65萬元。王某夫婦說，當時買賣雙方約定了房屋的交付方式，并在交付當天付清了全部購房款，“但由于開發商的原因，過戶登記被耽誤了”。
王某夫婦認為已支付全部價款，且在房屋轉讓行為中無過錯，故請求法院裁定解除該房屋的查封保全措施，不得拍賣該房屋。
在法庭上，為了證明自己的主張，王某夫婦還向法院提供了收據和一份“房屋買賣合同”。但豐澤法院認為，收據上注明的付款沒有相應的銀行轉賬記錄支持，無法證明雙方買賣合同的真實性和合法性。現有的證據不足以證明他們實際支付了所有的購買款。法院駁回了兩人的不同意見。
根據《中華人民共和國物權法》，不動產物權的設立、變更、轉讓、消滅，應當依法登記后生效，未經登記不得生效，法律另有規定的除外。本案中，涉案財產未登記在王某夫婦名下，王某夫婦與本案無關，不具有物權效力。因此，法院有權依法強制執行爭議財產。但由于缺乏法律意識，買受人未能及時辦理產權變更登記。在涉案產權變更登記前，以及執行標的被法院依法查封、凍結后，買受人對爭議財產存在訴訟風險。
最高人民法院《關于人民法院審理執行異議、復議案件若干問題的規定》對執行異議、復議案件作了明確規定。房地產登記簿用于判斷外人提出的房屋產權異議和登記的房地產。另外，在貨幣債權的執行中，買受人對以被執行人名義登記的財產提出異議，其權利可以排除在執行之外的，法院應當予以支持：1。法院查封前，已簽訂合法有效的書面買賣合同。法院查封前，買受人已合法占有該房地產；3、買受人已按合同約定支付全部價款或者部分價款，剩余價款按照人民法院的要求交付執行。因買方自身原因未辦理過戶登記。在簽訂買賣協議前，要核對房屋權屬，確認出賣人是房屋所有人，房屋無其他糾紛，未被凍結、查封；根據協議，購房款應通過銀行轉賬支付，并將買方自有賬戶轉入賣方賬戶，保留銀行轉賬憑證。法官建議，大額購房款不應以現金支付；
3。在支付購房款前，要辦理房屋買賣過戶登記，并在支付購房款后及時辦理房屋過戶手續，防止因時間延誤和房屋出賣人原因造成無法過戶的后果；
4。及時占有、使用、管理二手房，并申報相關證件。你知道嗎
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