商品房買賣合同第九條規(guī)定了開發(fā)商逾期交付的違約責(zé)任。

非因不可抗力等特殊原因造成的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)下列逾期交付責(zé)任之一。一是按照合同約定的交房日期，每超過交房日期一天，開發(fā)商應(yīng)按購房人支付的房價款總額的一定比例支付（具體金額由合同雙方約定）；開發(fā)商可以按照合同約定的付款日期和逾期付款金額支付合同中的全部利息。

按照合同約定的交房日期，開發(fā)商不交房的，購房人可以解除購房合同或者繼續(xù)履行合同。無論采取何種方式，開發(fā)商都應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。此外，如果合同中規(guī)定了其他違約責(zé)任，開發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)。開發(fā)商拒不履行合同約定的違約責(zé)任的，買受人可以作為平等主體與開發(fā)商協(xié)商解決；協(xié)商不成的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向人民法院提起訴訟，維護其合法權(quán)益。開發(fā)商逾期交付房屋的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。商品房買賣合同明確規(guī)定了逾期交房的違約責(zé)任承擔(dān)方式，即按日承擔(dān)房款萬分之一的違約責(zé)任。根據(jù)《合同法》的意思自治原則，由于明確規(guī)定了違約責(zé)任的承擔(dān)方式，任何一方違約都可以直接按合同履行。雙方未約定違約責(zé)任承擔(dān)方式的，再看《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十七條商品房買賣合同未約定違約金或者損害賠償金的計算方法，違約金或者賠償金的數(shù)額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未支付購房款的總額和中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)逾期貸款計息標(biāo)準(zhǔn)計算。

逾期交付使用的，按照有關(guān)主管部門公布的同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)確定，或者在逾期交付使用期間由有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定。根據(jù)司法解釋的規(guī)定，我們也可以理解：對于逾期交房的違約責(zé)任，合同中有約定的，按照約定；沒有約定的，違約責(zé)任可以按照有關(guān)主管部門公布的同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定。所以在本案中，雙方明確約定了逾期交房的違約責(zé)任承擔(dān)方式，因此開發(fā)商自然不需要承擔(dān)張某的定金損失。根據(jù)合同和法律的規(guī)定，我們來分析一下違約金和實際損失的區(qū)別。違約金的數(shù)額是事先商定的。當(dāng)當(dāng)事人訂立違約金條款時，很難預(yù)測違約后的實際損失。正因為如此，才簽訂了違約金條款，根據(jù)法律規(guī)定，違約金不足以彌補違約造成的損失，違約金的數(shù)額可以適當(dāng)調(diào)整，但違約金的調(diào)整要看守約方是否提出要求。如果違約金低于造成的損失，守約方不要求調(diào)整違約金而造成其他損失的，可以要求賠償損失。處罰條款是基于違約的發(fā)生，而不是基于損害的發(fā)生。因此，違約金條款也可以在沒有損失但違約的情況下執(zhí)行。這里所說的實際損失損害賠償是指法定損害賠償，不同于上述約定的損害賠償。一方面，在約定損害賠償?shù)那闆r下，一旦發(fā)生違約，給受害人造成損害，受害人不必證明損害的具體范圍，就可以按照約定的損害賠償條款獲得賠償。此時，其性質(zhì)備受爭議，有人認(rèn)為是違約責(zé)任，有人認(rèn)為是履行替代義務(wù)，目前學(xué)界也有不同意見。當(dāng)然，如果當(dāng)事人只是約定了實際損失賠償?shù)挠嬎惴椒ǎ芎θ艘矐?yīng)當(dāng)證明損失的存在。另一方面，在確定適用時，對實際損失賠償有約定的，應(yīng)當(dāng)在法定損害賠償之前適用，因為《合同法》關(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定具有任意性。因此，此處實際損失賠償?shù)倪m用是以未經(jīng)約定的實際損失賠償計算為基礎(chǔ)的。

根據(jù)《合同法》第113條規(guī)定，損害賠償應(yīng)當(dāng)遵循全額賠償原則。所謂全額賠償原則，是指受害人因違約方違約而遭受的一切損失，應(yīng)由違約方承擔(dān)。《合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：“一方當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者不按照合同約定履行合同義務(wù)。給對方造成損失的，損失額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于違約造成的損失，包括履行合同后能夠獲得的利益”。全額賠償是將受害人恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)，或者恢復(fù)到合同能夠嚴(yán)格履行時的狀態(tài)。根據(jù)這一原則，違約方應(yīng)當(dāng)賠償實際損失和受害人利益的損失。所謂可得利益，是指合同履行后能夠?qū)崿F(xiàn)和獲得的利益。它是一種期待，是一種期待的利益。它只能通過合同的實際履行來實現(xiàn)，但在合同沒有實際履行的情況下，并不為當(dāng)事人實際享有。但不是不切實際的期待，而是現(xiàn)實的期待，所以是現(xiàn)實的。也就是說，只要合同按時、嚴(yán)格履行，雙方都能享受到。律師提醒我們，在賠償可得利益損失時，必須注意以下幾點：第一，可得利益損失賠償?shù)哪康氖菑浹a被害人所遭受的全部實際損失，但不賠償因交換不成功給被害人造成的損失。否則，所有的風(fēng)險將轉(zhuǎn)移到違約方，違約方實際上是非違約方。其次，可得利益損失必須是違約方在簽訂合同時能夠充分預(yù)見和計算的損失，不應(yīng)包括取得這些利益的成本或與第三人進行民事交易的風(fēng)險。你知道嗎