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戀愛(ài)關(guān)系終止后購(gòu)房權(quán)屬認(rèn)定——何強(qiáng)訴顧娟權(quán)屬確認(rèn)糾紛案

本案主旨：在戀愛(ài)關(guān)系存續(xù)期間，基于建立婚姻關(guān)系的愿望，一方共同購(gòu)房，但產(chǎn)權(quán)登記為兩人共有財(cái)產(chǎn)，權(quán)屬認(rèn)定應(yīng)考慮非出資方對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的出資，合理確定非出資方的比例。非出資方對(duì)購(gòu)房沒(méi)有出資的，視為該房屋產(chǎn)權(quán)屬于出資方；非出資方在購(gòu)房后出資償還銀行貸款和利息的，對(duì)非出資方應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。案件編號(hào)：廣東省新興縣人民法院（2012）云新發(fā)民初字第878號(hào)（2012年12月26日），廣東省云浮市中級(jí)人民法院（2013）云中發(fā)民中字第17號(hào)（2013年3月14日）

審判庭：廣東省新興縣人民法院，廣東省云浮市中級(jí)人民法院正在審理中關(guān)于愛(ài)情，男女之間必然會(huì)有金錢上的交流。尤其是隨著婚姻的臨近，他們對(duì)未來(lái)生活的憧憬或相互信任，會(huì)單方面或共同購(gòu)買房屋等房產(chǎn)，為結(jié)婚做準(zhǔn)備。按照一般法律概念，這種財(cái)產(chǎn)交易屬于一種贈(zèng)與關(guān)系。只要贈(zèng)與已經(jīng)交付或者登記，贈(zèng)與行為已經(jīng)完成，贈(zèng)與人無(wú)權(quán)要求返還。但在實(shí)踐中，一些財(cái)產(chǎn)涉及大量金錢，如房屋、車輛等，如果按照上述理論進(jìn)行認(rèn)定，則存在法律認(rèn)定與社會(huì)公平的沖突。

筆者也贊同上述法官的判決，即普通住房所有權(quán)屬于不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記公示原則。不動(dòng)產(chǎn)登記具有推定權(quán)，即依法登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人在法律上被推定為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人。但根據(jù)《物權(quán)法》第十九條第一款規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正的，或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以更正。”由此可見(jiàn)，推定登記在房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)上的產(chǎn)權(quán)人只是權(quán)利證明程序。人民法院可以根據(jù)事實(shí)完全否定現(xiàn)有的所有權(quán)登記。類似上述情況，我們必須考慮住房的實(shí)際貢獻(xiàn)。

戀愛(ài)期間，一方出資后，另一方在房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的行為，應(yīng)當(dāng)是一種有義務(wù)的捐贈(zèng)。附條件贈(zèng)與合同，又稱附義務(wù)贈(zèng)與合同，是指贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利時(shí)，要求受贈(zèng)人符合一定條件的贈(zèng)與合同。《合同法》第一百九十條規(guī)定：“贈(zèng)與可以附義務(wù)。此外，《民法通則》第六十二條規(guī)定：“民事法律行為可以是附條件的，附條件的民事法律行為符合附條件時(shí)生效”。在附條件贈(zèng)與合同中，贈(zèng)與合同只有在符合附條件的情況下才能生效。按照常理，雙方都是基于建立婚姻關(guān)系的愿望而購(gòu)買房屋的，這應(yīng)該被視為暗示了締結(jié)婚姻關(guān)系的條件。此后雙方未辦理結(jié)婚登記的，應(yīng)視為未達(dá)到條件，以房屋名義登記的一方應(yīng)無(wú)償返還房屋。

筆者認(rèn)為，戀愛(ài)買房時(shí)，既要考慮雙方的捐贈(zèng)關(guān)系，又要避免雙方的捐贈(zèng)前提。也就是說(shuō)，如上所述，是基于建立婚姻關(guān)系的愿望。在本案中，原告支付了爭(zhēng)議房屋的首付款。同時(shí)，原告向銀行申請(qǐng)了20年的按揭貸款，并支付了個(gè)人貸款抵押房屋的保險(xiǎn)費(fèi)。此后，原告一直提供房屋。可見(jiàn)，被告人在購(gòu)房和還貸中均未作出任何出資。因此，法院判決被告將房屋返還原告符合法理。非出資方在購(gòu)房后申請(qǐng)購(gòu)房貸款或已歸還銀行貸款及利息的，可以認(rèn)定非出資方在購(gòu)房過(guò)程中已出資，非出資方應(yīng)得到相應(yīng)補(bǔ)償。第四條《中華人民共和國(guó)民法通則》規(guī)定，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。第六十二條民事法律行為可以是附條件的，附條件的民事法律行為符合附條件時(shí)生效。相關(guān)案例

1。物權(quán)的歸屬和內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)。對(duì)于房貸登記糾紛，要從以下幾個(gè)方面對(duì)物權(quán)人進(jìn)行調(diào)查判斷：一是誰(shuí)是房產(chǎn)證的登記所有人；二是誰(shuí)負(fù)責(zé)支付購(gòu)房款及相關(guān)稅費(fèi)；三是誰(shuí)是房屋的長(zhǎng)期所有人；四是法律責(zé)任房屋出賣人證明。資料來(lái)源：人民法院報(bào)告2。實(shí)際購(gòu)房者需要提供付款等證據(jù)，證明自己是房屋所有人。本案的主旨是：基于不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力，法律一般假定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)上載明的登記人是該房產(chǎn)的所有人。在以他人名義購(gòu)房的情況下，如果實(shí)際購(gòu)房人能夠提供充分的證據(jù)證明自己是真正的購(gòu)房人，并且能夠證明購(gòu)房款是自己支付的，就可以確認(rèn)自己是房屋的實(shí)際所有人。案件編號(hào)：（2012）浦明一（民）初字第8282號(hào)，（2012）滬一中礦（民）中字第2221號(hào)初審法院：上海市第一中級(jí)人民法院來(lái)源：人民法院·2014年第4號(hào)案件有證據(jù)證明該房屋是父母建造的，父母只以成年子女的名義登記該房屋。如果該房屋不是以子女結(jié)婚為目的捐贈(zèng)的，又沒(méi)有其他明示的捐贈(zèng)意向，登記不應(yīng)認(rèn)定為贈(zèng)與，應(yīng)屬登記錯(cuò)誤，且該房屋仍屬于父母財(cái)產(chǎn)。案件編號(hào)：（2008）京中民審字第103號(hào)初審法院：江西省吉安市中級(jí)人民法院來(lái)源：人民司法判例2009年第8號(hào)*房屋權(quán)屬確認(rèn)案本案主旨：在司法實(shí)踐中，如果不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與房屋所有人不一致，是否有足夠的證據(jù)為了證明這一事實(shí)，那么房子的所有權(quán)屬于真正的主人。物權(quán)法以公示原則為基礎(chǔ)，衍生出不動(dòng)產(chǎn)登記中真實(shí)性推定的效力，即法律認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的人是不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，但有相反證據(jù)的除外。如果已經(jīng)形成完整的證據(jù)鏈，證明當(dāng)事人是訴訟房屋的真正權(quán)利人，那么房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于提供證據(jù)的另一方。案件編號(hào)：（2011）順民中字第13070號(hào)初審法院：北京市第二中級(jí)人民法院資料來(lái)源：中國(guó)審判案件摘要不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的基礎(chǔ)，具有無(wú)可爭(zhēng)辯的權(quán)威性。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，可以通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記簿確定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人，但這并不意味著不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)必須是“真實(shí)的”，只有“推定的證據(jù)效力”。異議人提出充分的相反證據(jù)的，法院應(yīng)當(dāng)作出與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載相反的事實(shí)認(rèn)定。案件編號(hào)：（2009）滬民總字第3219號(hào)一審法院：福建省廈門市湖里區(qū)人民法院來(lái)源：福建省廈門市湖里區(qū)人民法院審理的房屋權(quán)屬證書(shū)有效性爭(zhēng)議案件選案，房屋所有權(quán)證不能作為訴訟中確定房屋權(quán)利歸屬的證據(jù)。此時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋所有權(quán)證在確權(quán)訴訟等民事案件中的證據(jù)效力進(jìn)行審查分析，嚴(yán)格按照相關(guān)證據(jù)規(guī)則對(duì)訴訟中的房屋所有權(quán)進(jìn)行全面認(rèn)定