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寧波
開發商逾期，購房者可以單方面要求解除合同
案例回放
家住煙臺市萊山區的李小姐向萊山區一家房地產開發商購買了一套商品房。商品房買賣合同規定了開發商交房的具體日期，并明確規定，開發商逾期交房超過90天的，購房人可以解除合同。同時，李小姐向煙臺市萊山區一家銀行申請了按揭貸款，開發商為貸款提供了連帶擔保責任。由于開發商逾期交房90多天，李小姐要求同時解除商品房買賣合同和按揭貸款合同。開發商不同意終止合同。但該行認為，按揭貸款合同與商品房買賣合同是不同的法律關系，不應與商品房買賣合同一并處理。三方未能通過協商達成協議，因此產生了爭端。
律師觀點
本案涉及兩個關鍵問題：一是李小姐能否單方面要求解除商品房買賣合同？第二，商品房買賣合同與按揭貸款合同是什么關系？商品房買賣合同終止是否會導致按揭貸款合同終止？對于本案，由于開發商與李小姐約定了解除合同的條件，即逾期90天以上，李小姐可以按照約定單方解除商品房買賣合同。合同解除后，李小姐應將房屋返還給開發商，開發商應將購房款及利息返還給購房人。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十五條：“根據合同法第九十四條，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內不履行的，一方要求解除合同的，除雙方另有約定外，應予支持。”在這種情況下，李小姐可以督促開發商在3個月內交房。逾期不交付的，李小姐可以行使單方解除合同的法定權利。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二十四條規定：“因商品房買賣合同被確認無效，致使商品房擔保貸款合同目的不能實現的無效或者被撤銷、終止的，當事人要求解除商品房擔保貸款合同的，應當予以支持。如果開發商未能按時交房，李小姐將終止商品房買賣合同，按揭貸款合同的目的也將無法實現。當然，李小姐有權解除抵押貸款合同。開發商和銀行拒絕終止合同的理由站不住腳。
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