一房兩賣如何維權(quán)。在這種情況下,兩份房屋買賣合同都是有效的。但是,合同中的買受人實(shí)際取得了房屋所有權(quán),因?yàn)楹贤男泻蟪闪⒌暮贤4藭r,前、后兩位買受人所享有的債權(quán)性質(zhì)不同:后一位買受人是房屋的所有權(quán)人,因?yàn)樗膫鶛?quán)已經(jīng)得到滿足,所以他所享有的是房屋所有權(quán)所產(chǎn)生的物權(quán)債權(quán)。原買受人享有的是房屋買賣合同產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán)。債權(quán)請求權(quán)是對出賣人的一種付款請求權(quán),特別是受償權(quán)。對銷售標(biāo)的不具有直接控制和排他性影響。即使銷售標(biāo)的物已經(jīng)被占有,由于房屋所有權(quán)已經(jīng)登記轉(zhuǎn)讓給后來的買受人,房屋的占有也失去了法律依據(jù),構(gòu)成無權(quán)占有,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還房屋的義務(wù)。根據(jù)《合同法》第一百一十條的規(guī)定,出賣人不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合合同約定的,出賣人依法或者事實(shí)上不履行非金錢債務(wù)的,買受人不得要求出賣人履行非金錢債務(wù)。出賣人違反該義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。也就是說,合同標(biāo)的物已經(jīng)歸他人所有,實(shí)際履行已經(jīng)不可能。在這種情況下,不存在強(qiáng)制實(shí)際履行的問題。這時,合同上的債務(wù)就變成了損害賠償?shù)膫鶆?wù)。出賣人將房屋出售給前買受人并辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記后,出賣人與后買受人就同一房屋訂立買賣合同。
此時,由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移,出賣人不再是房屋的所有權(quán)人。關(guān)于無權(quán)處分制度,《合同法》第五十一條規(guī)定:“無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn),無處分權(quán)人經(jīng)債權(quán)人承認(rèn)或者訂立合同后取得處分權(quán)的,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定,有下列情形之一,不能實(shí)現(xiàn)商品房買賣合同目的的,買受人應(yīng)當(dāng):無法取得房屋的,可以要求解除合同,退還已付購房款及利息,賠償損失,并要求出賣人承擔(dān)不超過限額的責(zé)任,賠償責(zé)任為已付購房款的兩倍。
3。這兩項(xiàng)交易的過戶登記尚未完成。
兩次交易未辦理過戶登記的,房屋所有權(quán)仍由出賣人享有,兩次交易的買受人不取得房屋所有權(quán)。原則上,買受人只能通過債權(quán)保護(hù)的方式來保護(hù)自己的權(quán)益。連續(xù)買賣合同產(chǎn)生的雙重債權(quán)是平等的,沒有等級關(guān)系,因此前買受人和后買受人都必須隨時要求出賣人履行債務(wù)。買賣合同中買受人的一項(xiàng)權(quán)利也是履行的重要內(nèi)容,即行使請求房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的權(quán)利。在兩債權(quán)實(shí)現(xiàn)構(gòu)成競爭關(guān)系的前提下,先取得登記申請權(quán)的債權(quán)具有優(yōu)先效力。因此,就兩個合同的履行而言,首先應(yīng)當(dāng)按照登記請求的先后順序確定最先行使登記請求權(quán)的買受人的優(yōu)先權(quán)。同時,買受人行使登記請求權(quán)的優(yōu)先順序,應(yīng)當(dāng)按照約定的履行期間的先后順序確定;一份合同約定了履行期間,另一份合同未約定履行期間的,買受人優(yōu)先行使登記請求權(quán)登記申請的期限予以確認(rèn);沒有履行期限的,原則上兩個合同的買受人自合同成立之日起有權(quán)申請登記。但是,訂立優(yōu)先合同的買受人有權(quán)提前申請登記,優(yōu)先合同受訂立順序的保護(hù)。但這種保護(hù)并不是確認(rèn)原買受人擁有房屋所有權(quán),而是保護(hù)原買受人優(yōu)先行使登記請求權(quán)。登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受理原買受人的登記申請,法院可以判決強(qiáng)制出賣人履行原合同,并督促其及時辦理登記手續(xù)。
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徐丹律師,女,法學(xué)學(xué)士學(xué)位,國家司法考試A證。現(xiàn)為湖北尊而光律師事務(wù)所核心專職律師,婚姻家事法律事務(wù)部負(fù)責(zé)人,執(zhí)業(yè)證號為14201201711164197。徐丹律師從2012開始先后在地區(qū)人民法院、人民檢察院有過實(shí)習(xí)工作經(jīng)驗(yàn),從事執(zhí)業(yè)律師以來,秉承“專業(yè)、誠信、敬業(yè)、務(wù)實(shí)”的工作作風(fēng)和為人處世的態(tài)度,已處理過多起訴訟和非訟法律事務(wù),咨詢解答大量各類型民事、經(jīng)濟(jì)、刑事案件。尤其擅長各類婚姻家事糾紛;婚前、婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評估和規(guī)劃;為境內(nèi)或者跨境婚姻、繼承提供法律意見;債權(quán)債務(wù)糾紛;房產(chǎn)合同等。對于婚姻家庭的矛盾有著獨(dú)到的見解,善于從法律角度與女性特有的角度為當(dāng)事人出謀劃策,善于處理婚姻家庭中的疑難雜癥。在執(zhí)業(yè)中也不忘關(guān)懷弱勢群體,結(jié)合地區(qū)司法局以及律所綠色通道提供專職援助,對于一些困難的群眾提供免費(fèi)的法律援助服務(wù),是一位有著專業(yè)素養(yǎng)與社會責(zé)任感的女律師。
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