[謹慎交定金]

部分購房者在與開發(fā)商簽訂認購合同時，會向開發(fā)商交納一定數(shù)額的定金，但由于對價不高等原因，不想買房時拒絕退還定金，并向開發(fā)商索要定金。開發(fā)商和購房人將通過簽訂認購、定購、預(yù)定合同的方式收取購房人的定金，作為簽訂商品房買賣合同的擔(dān)保。因一方當(dāng)事人原因未訂立《商品房買賣合同》的，應(yīng)當(dāng)按照定金法的規(guī)定處理，即買受人無故不訂立合同的，開發(fā)商有權(quán)不退還定金；開發(fā)商不訂立合同的，應(yīng)當(dāng)依法處理雙倍返還定金給買受人；因不可歸責(zé)于雙方的原因不能簽訂商品房買賣合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

商品房買賣合同簽訂后，也可能出現(xiàn)一些問題，比如房屋面積的增加、房屋許可證的期限等，合同能否獨立終止？

有下列情形之一，致使商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)、房屋不能取得的，買受人可以請求解除合同。

商品房買賣合同簽訂后，開發(fā)商將房屋抵押給第三人而不通知買受人；商品房買賣合同簽訂后，開發(fā)商將房屋出售給第三人；開發(fā)商遲延交付房屋或者買受人遲延支付房屋款的經(jīng)催告后三個月內(nèi)未履行的，一方要求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外；交付房屋面積與合同約定面積誤差比的絕對值大于3%；房屋權(quán)屬登記期限屆滿一年以上，因開發(fā)商原因，購房人不能辦理房屋權(quán)屬登記的。

[補充協(xié)議需要平等協(xié)商]

在與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時，開發(fā)商往往要求簽訂補充文本。有些條款顯然對開發(fā)商有利，但不允許修改，這讓購房者左右為難。根據(jù)《中華人民共和國合同法》，買賣雙方簽訂的合同或補充協(xié)議，應(yīng)當(dāng)以雙方的平等地位、雙方的真實意愿以及雙方協(xié)商達成的內(nèi)容為基礎(chǔ)。因此，沒有法律依據(jù)的開發(fā)商起草的買賣合同補充文本不能修改。

買受人認為開發(fā)商提供的商品房買賣合同及補充協(xié)議不合理，可以與開發(fā)商協(xié)商，要求改正。買受人與開發(fā)商不能達成協(xié)議的，買受人有權(quán)拒絕簽訂商品房買賣合同或者補充協(xié)議。

在簽訂商品房買賣合同前，應(yīng)要求開發(fā)商提前向買受人提供全部擬簽訂的商品房買賣合同和擬簽訂的補充協(xié)議，購房人應(yīng)當(dāng)閱讀并充分理解商品房買賣合同及擬簽訂的補充協(xié)議。一些市民在購房時與開發(fā)商簽訂了認購協(xié)議，還支付了部分房價。這份紙質(zhì)協(xié)議書是否具有商品房買賣合同的效力，購房者常常疑惑。

現(xiàn)實中，有大量購房者和開發(fā)商只簽訂商品房認購、下單、預(yù)訂等協(xié)議。這些協(xié)議是否具有商品房買賣合同效力，主要取決于這些認購、訂購、預(yù)定等協(xié)議是否具有《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，以及開發(fā)商是否按約定收到購房款。符合上述條件的，該協(xié)議認定為商品房買賣合同。

[購房定金不能口頭約定]

口頭約定不具有法律效力。如果只是口頭交存，沒有任何書面協(xié)議，就沒有法律保護。因此，消費者應(yīng)強化法律觀念和自我保護意識，用法律手段保護自己的合法權(quán)益。

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