[案例]

2010年6月，某市郊區村民吳某在未辦理任何手續的情況下，將自家宅基地上的房屋進行了裝修。在施工過程中，鎮政府規劃建設部門根據市民反映，來到裝修房屋的施工現場進行詢問和調查，隨后責令吳某停工。原因是吳某未依法辦理宅基地改造審批手續，且改造面積已超出原批準的宅基地范圍。

[疑問]

1。村民在原宅基地上重建房屋是否需要辦理相關審批手續？

2。房屋重建能否改變原宅基地面積？

[答：]

我國宅基地使用權是一種特殊的土地權利，其土地使用權人有嚴格的范圍限制，僅限于農民集體內部符合規定的成員，宅基地面積標準也有嚴格的限制。取得宅基地使用權后，必須按照法律法規的標準和條件使用。在實踐中，農村宅基地房屋改造需要滿足兩個條件。一是要符合城鄉規劃?！吨腥A人民共和國城鄉規劃法》第四十一條規定，鄉、村規劃區原有宅基地用于農村村民住房建設的規劃管理辦法，由省制定，自治區、直轄市。2009年，北京市人大常委會通過了《北京市城鄉規劃條例》第四十一條。在農村規劃區，村民將原宅基地用于村民住宅建設時，可以實施規劃許可管理，規劃許可管理按照村莊規劃執行。因此，吳某在原宅基地上重建房屋的行為應取得相關審批手續。其程序為：向鄉鎮人民政府申請，鄉鎮人民政府報市、縣人民政府城鄉規劃部門批準發放農村建設規劃許可證。取得許可證后，可根據具體要求對原宅基地進行改建。

第二，宅基地使用權已經合法取得，改造不得超出宅基地合法使用權的范圍。

根據《土地管理法》第62條規定，農村家庭只能擁有一處宅基地，宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。根據《北京市人民政府關于加強農村宅基地管理的規定》，村民每戶建房的用地標準，由各區縣人民政府根據本行政區域的情況確定。但近郊、遠郊人口多、土地少的村莊，最高不超過0.25畝；其他地區最高不超過0.3畝。1982年以前劃定的宅基地超過前款規定的土地利用標準的，可以按照每戶不超過0.4畝的標準從寬確定，超出部分按照農村建設規劃逐步調整。

根據《土地管理法》第七十七條的規定，農村村民未經批準或者弄虛作假，非法占用土地建造房屋的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，拆除新建的房屋限期違法占用土地。超過省、自治區、直轄市規定標準的，以違法占地論處。

本案中，吳某在房屋重建中未經合法批準擅自擴大宅基地面積，顯然是違法行為，相關部門應當予以糾正和制止，這是符合法律規定的。在依法批準的宅基地范圍內進行房屋改造，是否重新辦理用地手續，法律沒有規定。一般認為，只要村民不違反“一房一戶”、“使用權不變”、“場地不變”、“符合土地利用總體規劃和城鎮規劃”，“符合建房條件”和“不超過當地人民政府規定的房屋”按照土地使用面積標準，在原居住基地上重建具有合法土地使用權的房屋，無需重新辦理土地使用手續。你知道嗎