商品房認購書的效力對于商品房銷售過程中認購書的法律問題，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》中有相應規(guī)定：

第五條商品房認購、訂購、預定協(xié)議中有《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容，出賣人已按約定收到購房款的，本協(xié)議認定為商品房買賣合同。

實踐中，相關爭議的焦點一般圍繞上述司法解釋第四條確定。如果買方反悔，拒絕簽署正式銷售合同，定金將不予退還。開發(fā)商違約，在約定時間內(nèi)不能簽訂正式銷售合同的，應當承擔雙倍返還定金的責任。當然，如果有其他損失，也可以按照締約過失責任承擔其他責任。不過，從實際操作的角度來看，如果你懂一點技巧，就有可能在法律上規(guī)避認購書中的定金處罰條款。比如，簽了認購書后，雖然買家的心轉了回來，但卻沒有出現(xiàn)。他還是找開發(fā)商協(xié)商，在約定的時間簽訂正式的《商品房買賣合同》。一般來說，買賣雙方都要協(xié)商確定《商品房買賣合同》的具體條款。畢竟，《認購書》只能確定一些最基本的條款，正式的《商品房買賣合同》的合同內(nèi)容就復雜得多。如果買受人和開發(fā)商不能就合同的某些條款達成一致，導致雙方未能簽訂《商品房買賣合同》，那么從法律上講，就不會歸責于任何一方，因此定金條款不適用，而“認購書”被撤銷或無效的，將退還原定金。這也是一種禁止反悔。直接表示違約的，定金不予退還；以不能約定合同條款為由拒不簽字的，不歸責于任何一方，并退還原定金。當然，從開發(fā)者的角度來看也是如此。如果開發(fā)商想回去，在提供合同文本時往往會設置苛刻的條款，這是購房者無法接受的。因此，本認購書的真正法律約束力并不強。當然，從保障購房者的角度來看，如果非要辦理此手續(xù)，還需要提示兩點：

首先，認購書一般只用于預約簽約。建議認購書中約定的簽約日期不宜過長，以免長夜夢耽誤事情。大約一周或十天為宜。由于部分開發(fā)商在房屋不具備銷售條件的情況下，無法簽訂《商品房買賣合同》或《商品房預售合同》，往往在“認購書”上約定更長的合同期限，利用這種方式獲取購房者的資金。

第二，在“認購書”中，購房者的付款金額應盡可能低。雖然我們之前分析過，“認購書”的法律約束力往往不是很強，但我們不應忘記，一旦“認購書”簽訂，首先履行義務的是購房者，因為購房者往往要支付一定的定金或預付款，即使開發(fā)商違約，購房者也要追著開發(fā)商索賠違約責任，否則就得起訴，這很麻煩。如果購房者違約，開發(fā)商只要發(fā)出通知就會扣除定金。因此，在這場博弈中，買方仍然處于弱勢地位。在這種情況下，定金或預付款的金額相對較低，這對購房者應該更有利，因為風險會相應降低。最后，在商品房買賣合同無法訂立的情況下，如何根據(jù)不同情況適用認購書中的定金罰則：（1）買受人無正當理由未按認購書約定的時間、地點簽訂合同的，開發(fā)商有權不予受理退押金。

（2）因開發(fā)商過錯導致雙方未能簽訂商品房買賣合同的，開發(fā)商應雙倍返還定金。

（3）雙方簽訂預售合同無過錯的，定金條款不適用，已付定金按原金額退還。

如認購書中未確認的其他采購合同條款，雙方協(xié)商無法達成一致，不視為雙方違約。此時，如果采購合同無法簽訂，則不屬于雙方過錯。

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