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寧波
如果賣方違約導致購房失敗，賣方又如何承擔違約責任
在涉及房地產市場新政的房屋買賣糾紛中，出賣人如有違約行為，也應承擔相應的違約責任。賣方違約可分為一般違約和導致買方遭遇監管政策的違約。前者可以按合同辦理，后者則比較復雜。目前實踐中有三個典型案例：一是有備案義務的開發商遲遲不履行合同備案手續；二是有過戶義務的二手房出賣人遲遲不履行過戶手續由于“限購令”的限制，導致買受人無法過戶；三是出賣人未能完全履行貸款申請的配合義務，導致本可以在政策出臺前獲得貸款的買受人無法過戶。上述三類情形應當區別對待：
第一類屬于賣方違約，與合同終止有直接因果關系，故可以適用違約責任。應當指出的是，雖然賣方構成違約，但在簽訂合同時不能完全預見這種違約的后果。畢竟，合同備案只是開發商在交易習慣中的附隨義務。因此，對買受人實際損失的認定應以合同法的“可預見”原則為限度。買受人要求申請違約金解除合同的，法院應當向出賣人提出減少違約金的請求。通過將約定的違約金與實際損失進行比較，建議定金數額加倍；
對于第二種情況，轉讓義務的履行屬于出賣人的主要義務。買受人因出賣人未及時履行義務而遭遇“限購令”的，屬于出賣人根本違約。支持買方解除合同，賣方應承擔遲延履行和終止合同的責任；
對于第三種情況，雖然賣方的違約行為與貸款沒有直接因果關系，借款與合同終止沒有直接因果關系，故不適用違約責任。在這種情況下，應當承認買方有權終止合同，不承擔違約責任。你知道嗎
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