免責條款是指當事人約定免除或限制其未來合同責任的條款。法律對免責條款的限制,反映了國家對經濟和民事活動的干預,其目的是保護國家利益和社會公共利益。在審理商品房預售合同糾紛時,法院應當審查合同中免責條款的效力。在審查中,應把握以下標準:(1)違反法律和公共利益的免責條款無效。根據《民法通則》第七條,民事活動應當尊重社會公德,不得損害公共利益,不得破壞國家經濟計劃,不得擾亂社會經濟秩序。”這是限制免責條款的法律依據。因此,在預售商品房中,含有上述內容的免責條款無效。需要注意的是,這里所說的違法是指違反法律強制性規(guī)范,只有違反強制性規(guī)范的免責條款才是無效的。(2) 免責條款不免除故意和重大過失的責任。如果允許當事人在合同中訂立免除故意或者重大過失責任的條款,就等于鼓勵當事人不履行合同或者不負責任地履行合同,違反民法通則中規(guī)定的誠實信用原則,不符合合同目的的。目前,國外立法對故意或重大過失責任免責條款持否定態(tài)度。例如,德國民法典第276(2)條規(guī)定,“不得預先免除債務人因故意行為而承擔的責任”;希臘民法典第332條規(guī)定,“旨在預先解除或限制故意或重大過失責任的協議無效”;我國《合同法》也規(guī)定:因故意或者重大過失造成對方財產損失的免責條款無效。目前,一些商品房預售合同規(guī)定“買受人因出賣人的過失行為造成損害的,不得要求賠償”。本免責條款中的過失行為應視為排除重大過失行為。(3) 免責條款不免除當事人的基本義務。也就是說,免責條款的免責是以履行合同的基本義務為基礎的。如果允許當事人在不承擔任何責任的情況下不履行合同的基本義務,將違背合同的初衷和法律原則。例如:商品房出賣人有義務將符合條件的合法房屋交付給買受人。如果合同規(guī)定“出賣人對房屋質量不負責任”或“公司不負責解決與房屋銷售有關的權屬糾紛和土地使用權糾紛”,則免除基本義務,當然無效。另外,如果違約嚴重到當事人訂立合同的目的不能實現,即在嚴重違約或根本違約的情況下,不能援引免責條款,因為這種情況屬于不履行合同的基本義務。(4) 免責條款不得違反公平原則。公平原則是民法的一項基本原則,其要求之一是民事主體承擔民事責任應當合理。商品房出賣人憑借自身優(yōu)勢,對買受人作出不公平免責條款的,買受人可以向法院或者仲裁機構申請撤銷或者變更。例如,在合同中約定“因建設單位和設計單位的過錯造成的損失,出賣人不承擔責任”,顯然是不公平的。因為在因建設單位、設計單位等第三方過錯造成賣方違約的情況下,賣方可以按照與第三方的合同追究違約責任并獲得賠償。買方與第三方無直接法律關系。如果解除了賣方的違約責任,買方的損失將得不到任何賠償,這種不公平是顯而易見的。(5)免責條款不免除人身傷害責任。目前,隨著違約責任與侵權責任競合的增多,人們普遍認為人身損害責任的免除是被嚴格禁止的。例如,英國1977年的《不公平合同條款法》規(guī)定,對過失造成的人身傷亡免責或限制責任的規(guī)定是無效的。我國《合同法》規(guī)定,對對方造成人身損害的免責條款無效。之所以作出這一規(guī)定,是因為規(guī)定人身傷害免責違反了法律的基本原則和社會公共道德標準。你知道嗎
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