免責(zé)條款是指當(dāng)事人約定免除或限制其未來合同責(zé)任的條款。法律對(duì)免責(zé)條款的限制，反映了國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)和民事活動(dòng)的干預(yù)，其目的是保護(hù)國(guó)家利益和社會(huì)公共利益。在審理商品房預(yù)售合同糾紛時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)審查合同中免責(zé)條款的效力。在審查中，應(yīng)把握以下標(biāo)準(zhǔn)：（1）違反法律和公共利益的免責(zé)條款無效。根據(jù)《民法通則》第七條，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得損害公共利益，不得破壞國(guó)家經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。”這是限制免責(zé)條款的法律依據(jù)。因此，在預(yù)售商品房中，含有上述內(nèi)容的免責(zé)條款無效。需要注意的是，這里所說的違法是指違反法律強(qiáng)制性規(guī)范，只有違反強(qiáng)制性規(guī)范的免責(zé)條款才是無效的。（2） 免責(zé)條款不免除故意和重大過失的責(zé)任。如果允許當(dāng)事人在合同中訂立免除故意或者重大過失責(zé)任的條款，就等于鼓勵(lì)當(dāng)事人不履行合同或者不負(fù)責(zé)任地履行合同，違反民法通則中規(guī)定的誠實(shí)信用原則，不符合合同目的的。目前，國(guó)外立法對(duì)故意或重大過失責(zé)任免責(zé)條款持否定態(tài)度。例如，德國(guó)民法典第276（2）條規(guī)定，“不得預(yù)先免除債務(wù)人因故意行為而承擔(dān)的責(zé)任”；希臘民法典第332條規(guī)定，“旨在預(yù)先解除或限制故意或重大過失責(zé)任的協(xié)議無效”；我國(guó)《合同法》也規(guī)定：因故意或者重大過失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的免責(zé)條款無效。目前，一些商品房預(yù)售合同規(guī)定“買受人因出賣人的過失行為造成損害的，不得要求賠償”。本免責(zé)條款中的過失行為應(yīng)視為排除重大過失行為。（3） 免責(zé)條款不免除當(dāng)事人的基本義務(wù)。也就是說，免責(zé)條款的免責(zé)是以履行合同的基本義務(wù)為基礎(chǔ)的。如果允許當(dāng)事人在不承擔(dān)任何責(zé)任的情況下不履行合同的基本義務(wù)，將違背合同的初衷和法律原則。例如：商品房出賣人有義務(wù)將符合條件的合法房屋交付給買受人。如果合同規(guī)定“出賣人對(duì)房屋質(zhì)量不負(fù)責(zé)任”或“公司不負(fù)責(zé)解決與房屋銷售有關(guān)的權(quán)屬糾紛和土地使用權(quán)糾紛”，則免除基本義務(wù)，當(dāng)然無效。另外，如果違約嚴(yán)重到當(dāng)事人訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，即在嚴(yán)重違約或根本違約的情況下，不能援引免責(zé)條款，因?yàn)檫@種情況屬于不履行合同的基本義務(wù)。（4） 免責(zé)條款不得違反公平原則。公平原則是民法的一項(xiàng)基本原則，其要求之一是民事主體承擔(dān)民事責(zé)任應(yīng)當(dāng)合理。商品房出賣人憑借自身優(yōu)勢(shì)，對(duì)買受人作出不公平免責(zé)條款的，買受人可以向法院或者仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撤銷或者變更。例如，在合同中約定“因建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位的過錯(cuò)造成的損失，出賣人不承擔(dān)責(zé)任”，顯然是不公平的。因?yàn)樵谝蚪ㄔO(shè)單位、設(shè)計(jì)單位等第三方過錯(cuò)造成賣方違約的情況下，賣方可以按照與第三方的合同追究違約責(zé)任并獲得賠償。買方與第三方無直接法律關(guān)系。如果解除了賣方的違約責(zé)任，買方的損失將得不到任何賠償，這種不公平是顯而易見的。（5）免責(zé)條款不免除人身傷害責(zé)任。目前，隨著違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任競(jìng)合的增多，人們普遍認(rèn)為人身損害責(zé)任的免除是被嚴(yán)格禁止的。例如，英國(guó)1977年的《不公平合同條款法》規(guī)定，對(duì)過失造成的人身傷亡免責(zé)或限制責(zé)任的規(guī)定是無效的。我國(guó)《合同法》規(guī)定，對(duì)對(duì)方造成人身損害的免責(zé)條款無效。之所以作出這一規(guī)定，是因?yàn)橐?guī)定人身傷害免責(zé)違反了法律的基本原則和社會(huì)公共道德標(biāo)準(zhǔn)。你知道嗎