出賣人交付房屋的義務(wù)（一）“交付”是指依照合同法第一百三十五條的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，出賣人應(yīng)當履行將標的物交付買受人的義務(wù)，轉(zhuǎn)讓標的物的所有權(quán)。對于房屋的交付，《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛的解釋》第十一條規(guī)定：“房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，除當事人另有約定外，視為房屋的交付和使用。”，交付僅意味著房屋的轉(zhuǎn)讓和占有。因為不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為基礎(chǔ)的，與動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是完全不同的。標的物交付完成，即標的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移。因此，房屋交付只是房屋買賣合同履行行為的一部分，完整的履行行為應(yīng)當包括出賣人將房屋交付給買受人并使其取得房屋所有權(quán)的行為。房屋交付與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移是兩種不同的行為，應(yīng)當加以區(qū)分。當然，根據(jù)前條規(guī)定，如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，而且是轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，雙方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當按照約定確定。根據(jù)本協(xié)議，出賣人不僅應(yīng)當在合同約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓給買受人，而且應(yīng)當將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人，否則應(yīng)當承擔違約責任。如果當事人只約定了“房屋交付使用”的時間，而沒有明確約定包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移在內(nèi)的時間，只要出賣人在約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓給買受人，即“交鑰匙”，就應(yīng)當認定出賣人已經(jīng)履行了“房屋交付使用”的義務(wù)使用“準時”。（二）房屋交付必須符合法定和約定的交付使用條件，不能簡單地理解為出賣人在約定的時間將房屋轉(zhuǎn)讓給買受人。交貨必須符合交貨條件。交付使用條件是指房屋根據(jù)其性質(zhì)和用途所具備的全部功能。

在非商品房銷售的情況下，由于非商品房通常不是新建的，往往具有一般的交付使用條件，因此交付使用條件主要取決于當事人是否對交付使用條件有特別約定。在商品房銷售中，由于商品房通常是新建的，根據(jù)房屋的性質(zhì)和用途，新建房屋往往需要一個過程才能具備完整的使用功能。因此，我們應(yīng)該主要考察房屋是否具有完整的使用功能。一般來說，具有完整使用功能的新建商品房需要兩個要素：房屋已經(jīng)竣工。主體結(jié)構(gòu)封頂完成，房屋外裝修完成，水、電、暖、電梯等房屋基礎(chǔ)配套設(shè)施全部使用完畢。出賣人已取得政府有關(guān)部門辦理的房屋銷售竣工驗收手續(xù)，交付時可向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。原則上，出賣人未按約定時間交付房屋，構(gòu)成遲延交付。但在下列情況下，不構(gòu)成延遲交貨：

（1）不可抗力對按時交貨有影響。《合同法》第一百一十七條規(guī)定：“因不可抗力致使合同不能履行的，除法律另有規(guī)定外，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除賣方的部分或全部責任。但賣方應(yīng)在合理時間內(nèi)及時履行通知買方的義務(wù)，否則將構(gòu)成遲延交貨。

（2）重大規(guī)劃和設(shè)計變更影響準時交付。根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)劃包括土地利用規(guī)劃和工程規(guī)劃。《商品房銷售辦法》第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照批準的規(guī)劃設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自改變規(guī)劃設(shè)計。”原則上，出賣人在開始銷售商品房時，應(yīng)當已經(jīng)完成項目的規(guī)劃設(shè)計方案，并取得政府主管部門的批準。對買方來說，規(guī)劃設(shè)計也具有重要意義。規(guī)劃決定的是房子乃至整個社區(qū)的整體環(huán)境和格局。一旦規(guī)劃確定，購房者所購房屋的周邊環(huán)境有望得到發(fā)展。因此，確定的規(guī)劃設(shè)計方案應(yīng)作為商品房買賣合同的重要組成部分納入合同。合同簽訂后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（出賣人）擅自變更規(guī)劃設(shè)計的，視為嚴重違約。但是，如果在房屋建設(shè)過程中，政府提出了規(guī)劃變更（例如，政府部門需要在建設(shè)項目開始前拓寬道路，并要求道路兩側(cè)的建筑物后退一定距離，所以開發(fā)商需要時間對整個設(shè)計方案進行修改），或者房屋在施工過程中遇到重大技術(shù)問題（如地質(zhì)條件的突變），如果改變設(shè)計就必須進行改進，這種情況不能歸為不可抗力的范疇，這使得開發(fā)商免除了。但是，如果開發(fā)商完全按照銷售合同承擔違約責任，顯然是不公平的。我們認為，在本案中，根據(jù)《合同法》中的“情勢變更”理論，即合同訂立時，作為合同基礎(chǔ)的客觀情況和環(huán)境發(fā)生異常變化，導(dǎo)致法律行為基礎(chǔ)喪失，當事人的合同目的不能實現(xiàn)，情勢變化的發(fā)生不可預(yù)知，不能歸責于當事人，否則，利益可能受到損害的一方有權(quán)解除合同。根據(jù)上述理論，如果合同因情況變化而終止，任何一方都不存在違約，也不承擔違約責任。雖然我國現(xiàn)行立法尚未確立情勢變更原則，實踐中可以根據(jù)情勢變更原則，結(jié)合本案具體情況，適用合同法第六條關(guān)于誠實信用原則的規(guī)定進行處理。（1） 買受人解除合同的權(quán)利和出賣人遲延交付房屋的權(quán)利，屬于合同法第九十四條“一方遲延履行主債務(wù)”的情形。根據(jù)本條第三款的規(guī)定，當事人遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)不履行的，可以解除合同。最高人民法院《關(guān)于商品房買賣合同糾紛的解釋》第十五條進一步明確了“合理期限”。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛的解釋》第十五條規(guī)定，出賣人逾期交付房屋，在買受人催告后三個月內(nèi)不履行的，一方要求解除合同的，應(yīng)予支持，除非雙方另有約定。撤銷權(quán)行使的合理期限為對方催告后三個月。對方不催告的，撤銷權(quán)自撤銷權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，撤銷權(quán)消滅。根據(jù)《合同法》和最高人民法院的有關(guān)規(guī)定，出賣人逾期交付使用的，應(yīng)當支付違約金或者賠償損失；商品房買賣合同未約定違約金數(shù)額或者損失賠償?shù)挠嬎惴椒ǖ模筛鶕?jù)有關(guān)主管部門公布的同地段同類房屋的租金標準或有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)在房屋延遲交付使用期間評估確定。以上是相關(guān)的回答，如果賣方逾期交貨，則屬于違約，需要承擔違約責任，賣方可以支付違約金或賠償損失，買方也可以解除合同，所以在我們簽訂合同時