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寧波
如何確定開發商已經交付房屋
1、 如何認定開發商已交付房屋
交付房屋，最高人民法院《關于商品房買賣合同糾紛的解釋》第十一條規定：“房屋所有權的轉移，視為房屋的交付和使用，因此，原則上，交付僅指房屋的轉讓和占有。因為不動產所有權的轉移是以產權轉移登記為基礎的，與動產所有權的轉移是完全不同的。標的物交付完成，即標的物所有權轉移。因此，房屋交付只是房屋買賣合同履行行為的一部分，完整的履行行為應當包括出賣人將房屋交付給買受人并使其取得房屋所有權的行為。房屋交付和房屋所有權轉移是兩種不同的行為，應當加以區分。當然，根據前條規定，如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉讓房屋所有權，而且是轉讓房屋所有權，雙方的權利義務應當按照約定確定。
根據本協議，出賣人不僅應在合同規定的期限內將房屋轉讓給買受人占有，還應將房屋所有權轉讓給買受人，否則應承擔違約責任。如果當事人只約定了“房屋交付使用”的時間，而沒有明確約定包括房屋所有權轉移在內的時間，只要出賣人在約定的期限內將房屋轉讓給買受人，即“交鑰匙”，就應當認定出賣人已經履行了“房屋交付使用”的義務使用“準時”。二是如何處理開發商遲遲不交房的問題。根據本條第三款的規定，當事人遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內不履行的，可以解除合同。出賣人逾期交付房屋，經買受人催告后在三個月的合理期限內不履行合同，一方要求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定的，解除權的合理行使期限為對方催告后三個月。對方不催告的，撤銷權自撤銷權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，撤銷權消滅。（2） 賣方應支付違約金或賠償損失。根據《合同法》和《最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛的解釋》的有關規定，出賣人逾期交付使用的，應當支付違約金或者賠償損失；商品房買賣合同未約定違約金數額或者損失賠償金計算方法的，可以按照有關主管部門公布的同地段同類房屋的租金標準或者期間經有資質的房地產評估機構評估確定延遲交付和使用房屋。雖然本解釋僅適用于商品房買賣合同中糾紛的解決，但其關于房屋交付不正確的規定也可以適用于商品房買賣合同糾紛的比較。
根據我國《合同法》，違約金主要是賠償金，即對違約造成的損失的賠償。這種損失分為兩個方面，一是實際損失，二是可得利益損失。即使合同中明確規定了違約金的比例，業主遭受的實際損失遠遠超過賠償也應視為不平等條款，業主可以起訴要求追加賠償。以上是小編整理的相關問題的答案。綜上所述，我們可以理解，開發商應該在規定的時間內辦理交房手續。如果發生延誤，買方可以申請終止合同。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進行法律咨詢。
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簡介:
左娜律師，系山東煒弈律師事務所律師。山東大學法學系本科畢業，法學學士。2012年取得法律職業資格。2010年7月至2011年7月在青島市市南區檢察院實習工作，2011年7月至2014年9月在青島市中級人民法院見習工作，2014年9月從事專職律師工作至今。在實習工作中，將法學理論與法學實踐相結合，為執業積累了大量的工作經驗。自2014年從事律師工作以來，本著對律師職業的熱愛和對委托人認真負責的態度，盡職盡責地辦理經手的每一個案子，獲得了當事人的好評。
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