1、 認(rèn)購(gòu)協(xié)議的簽署是否具有約束力？

很多購(gòu)房者認(rèn)為，在整個(gè)購(gòu)房過(guò)程中，只有最終簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》才是有效合同，認(rèn)購(gòu)并不是正式合同，充其量只是一份意向書(shū)，并不具有合同的約束力。因此，認(rèn)購(gòu)書(shū)中所列的定金罰則自然不具約束力，因此在認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂時(shí)不具約束力，對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)中的違約責(zé)任置之不理，導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)書(shū)履行中出現(xiàn)諸多糾紛。然后，從以下幾個(gè)方面分析認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)以及如何確定其法律效力。認(rèn)購(gòu)書(shū)是雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的具有法律效力的聘任合同，其存在也符合我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)。根據(jù)我國(guó)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，有效合同有四個(gè)要件：

1。合格科目；

2。真正表達(dá)意志；

3。法律內(nèi)容合法，不是法律、行政法規(guī)的違法強(qiáng)制性規(guī)定；

4。法律形式。通過(guò)對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)的分析不難看出，認(rèn)購(gòu)書(shū)具備上述合同的四個(gè)要件，具有法律效力。本協(xié)議一經(jīng)簽署，對(duì)雙方均具有相應(yīng)的約束力。第二，認(rèn)購(gòu)協(xié)議的法律性質(zhì)是什么？通過(guò)對(duì)認(rèn)購(gòu)協(xié)議法律性質(zhì)的分析，可以看出認(rèn)購(gòu)協(xié)議獨(dú)立于商品房買(mǎi)賣(mài)合同，認(rèn)購(gòu)協(xié)議的簽訂可以保證開(kāi)發(fā)商買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂和履行。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，它可以約束開(kāi)發(fā)商保留自己喜歡的房子，在一定時(shí)期內(nèi)不賣(mài)給他人，實(shí)際上是為了取得房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。避免只收取定金而不簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議的法律后果。買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約束力，買(mǎi)受人在一定期限內(nèi)不能簽訂正式合同，造成雙方交易受阻。如果買(mǎi)方想在認(rèn)購(gòu)書(shū)上簽字，他應(yīng)該避免認(rèn)購(gòu)書(shū)中的約束性條款。幾年前，認(rèn)購(gòu)書(shū)上常有這樣一個(gè)條款：購(gòu)房人未在規(guī)定期限內(nèi)簽訂合同的，開(kāi)發(fā)商收到的定金不予退還。但不簽合同的原因很多，主要原因往往是沒(méi)有就具體條款達(dá)成協(xié)議。在這種情況下，故障不能歸咎于買(mǎi)方。但由于該條款的存在，開(kāi)發(fā)商往往以此來(lái)威脅購(gòu)房者。如因各種原因需要在認(rèn)購(gòu)書(shū)上簽字，則應(yīng)避免使用本條款。建議買(mǎi)受人在市建委制定的認(rèn)購(gòu)書(shū)范本上簽字，充分保護(hù)買(mǎi)受人利益。該文第六條規(guī)定：“認(rèn)購(gòu)人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣(mài)人協(xié)商商品房買(mǎi)賣(mài)合同的有關(guān)條款，但雙方未能達(dá)成協(xié)議的，自第四條第二款約定的期限屆滿(mǎn)之日起超過(guò)期限的，認(rèn)購(gòu)書(shū)自合同簽訂之日起自動(dòng)終止；雙方也可以協(xié)商終止認(rèn)購(gòu)書(shū)。賣(mài)方應(yīng)自終止之日起終止認(rèn)購(gòu)，收到的定金將在天內(nèi)退還給認(rèn)購(gòu)人。”按照約定，如因合同約定未能達(dá)成一致，認(rèn)購(gòu)將自動(dòng)終止，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還定金。第四，按時(shí)與開(kāi)發(fā)商洽談合同。購(gòu)房合同的簽訂時(shí)間一般在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定，購(gòu)房者應(yīng)按時(shí)前往，否則會(huì)給自己造成不利后果。如示范文本第5條規(guī)定：“認(rèn)購(gòu)人未在第4條第2款規(guī)定的期限內(nèi)與出賣(mài)人就商品房買(mǎi)賣(mài)合同有關(guān)條款進(jìn)行協(xié)商的，出賣(mài)人有權(quán)終止認(rèn)購(gòu)。出賣(mài)人取消認(rèn)購(gòu)的，認(rèn)購(gòu)人繳納的定金不予退還，出賣(mài)人有權(quán)將商品房出售給第三人。”因此，購(gòu)房者一定要注意時(shí)限。

如果買(mǎi)方由于各種原因未能按時(shí)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商購(gòu)房合同，必須征得開(kāi)發(fā)商的同意。認(rèn)購(gòu)人不能按時(shí)簽訂合同的情況時(shí)有發(fā)生，購(gòu)房人必須與開(kāi)發(fā)商協(xié)商并征得其同意。同時(shí)，應(yīng)允許開(kāi)發(fā)商給予書(shū)面確認(rèn)，批準(zhǔn)延期談判，并約定談判的具體期限。房地產(chǎn)合同比較復(fù)雜，有許多問(wèn)題需要討論。有時(shí)要經(jīng)過(guò)幾輪，持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。為避免日后因條款原因無(wú)法簽訂合同時(shí)退還定金的便利，最好在合同正式談判前，要求開(kāi)發(fā)商出具買(mǎi)受人的書(shū)面證明進(jìn)行談判。

綜上所述，我們可以清楚地知道，購(gòu)房時(shí)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種平等自愿的簽字，具有法律效力，前提是符合相關(guān)法律的構(gòu)成條件。簽訂合同時(shí)，你應(yīng)該把有關(guān)規(guī)定看清楚。如果您有其他不清楚的問(wèn)題需要咨詢(xún)律師，請(qǐng)咨詢(xún)律師事務(wù)所的專(zhuān)業(yè)律師。他們會(huì)為你負(fù)責(zé)的。律師推薦：北京律師、浙江律師、深圳律師、江蘇律師