1、 開發(fā)商的宣傳是否具有法律效力?如何處理售房廣告與購房合同不一致的問題。開發(fā)商的宣傳是否具有法律效力,主要從廣告的性質(zhì)來分析。有的開發(fā)商會在廣告中寫一些承諾,把購房者的條件寫進正式的“購房合同”。此時,已不再是廣告,而是合同條款,其法律效力明確有效。但同時,也有一些廣告不能或沒有成為合同條款。我們討論的是這些廣告。由于這些廣告的清晰度和性質(zhì)不同,應(yīng)區(qū)別對待。
有些廣告內(nèi)容是開發(fā)商宣傳的夸張語言,目的是吸引眼球,營造氣勢和氛圍。沒有明確的指標(biāo),如“理想居所”、“居家首選地”、“溫馨家園”等。事實上,這些廣告口號并不具有法律約束力。
有些廣告完全不同,標(biāo)明的價格、位置、裝修條件、物業(yè)管理條件、配套設(shè)施設(shè)備、贈品或優(yōu)惠等,符合合同法對要約的定義,自然產(chǎn)生法律效力?!逗贤ā返谑臈l規(guī)定:“要約是與他人訂立合同的意思表示,意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定:(一)內(nèi)容明確;(二)表示要約人接受要約人承諾后,受意思表示的約束”。構(gòu)成要約的廣告是與他人訂立合同的意思表示,因為該合同對房屋的質(zhì)量、價格、位置或者配套設(shè)施設(shè)備、贈品等重要方面作出了明確的說明,它對購房者最終的購房決策起到了很大的作用。其實,它的內(nèi)容是具體的。只要買賣雙方不受合同所述廣告內(nèi)容的約束,就應(yīng)與開發(fā)商變更廣告內(nèi)容?!逗贤ā返谑鍡l規(guī)定:“商業(yè)廣告內(nèi)容符合要約規(guī)定的,視為要約”。這種廣告不再是簡單的邀約,而是要約?!逗贤ā返谑鍡l規(guī)定:“要約到達受要約人時生效”,即構(gòu)成要約的廣告發(fā)布后具有一定的法律效力,發(fā)布廣告的開發(fā)商不得輕易變更其承諾。
如果購房者因為廣告的內(nèi)容,即房屋的價格、位置或配套設(shè)施設(shè)備,想向開發(fā)商買房,這種行為實際上是一種承諾。《合同法》第二十五條規(guī)定“承諾生效時合同成立”,即開發(fā)商不主張不再在廣告中提供一個或者多個條件的,就意味著雙方已經(jīng)訂立合同。即使這些廣告不包括在合同條款中,也是雙方合同的一部分,雙方都應(yīng)遵守。因為廣告的內(nèi)容沒有寫在合同里,所以引起了很多問題。開發(fā)商以合同中沒有規(guī)定為借口,不履行廣告中的承諾,不屬于商業(yè)信譽的表現(xiàn),不符合法律規(guī)定。同時建議廣大購房者在購房合同的廣告中明確寫一些條件,避免一些不必要的麻煩,更好地維護自己的權(quán)益。由于法律對商品房銷售廣告的限制日益規(guī)范,開發(fā)商往往在合同的補充條款或附件中設(shè)置一些無形的免責(zé)條款陷阱,以規(guī)避法律風(fēng)險。例如,有開發(fā)商曾在合同附件中注明“合同及附件中未載明的樣板房廣告、協(xié)議、承諾無效”,如有開發(fā)商故意將平面圖模糊作為合同附件。
一方面,對于購房者來說,在簽訂合同時,一定要保持高度的警惕性,盡可能利用自己的知識結(jié)構(gòu),全面、仔細(xì)地審核擬簽訂的合同條款,特別是對合同的補充條款和附件,必要時應(yīng)予以補充委托專業(yè)人員審核,避免疏忽和后顧之憂。
另一方面,購房者需要掌握一些善于使用補充條款和附件的合同簽訂技巧,并爭取與開發(fā)商在簽訂合同前在廣告和宣傳材料中做出明確具體的承諾,如圖片、資料、說明書等作為補充條款,將其寫入合同或粘貼為合同附件,并讓開發(fā)商蓋章確認(rèn),形成合同分包的有效部分。最后,我們不能忽視,我們應(yīng)該努力簽訂有利于買方的違約責(zé)任條款。由于既成事實房地產(chǎn)建成后回收成本較高,在當(dāng)前房地產(chǎn)價格不斷上漲的市場形勢下,購房者應(yīng)盡最大努力預(yù)見開發(fā)商不履行合同的法律后果,并設(shè)定較高的賠償金額,具體如下:,切實可行、合法的違約金,以防止判決結(jié)果的產(chǎn)生。從以上法律規(guī)定可以看出,在正常情況下,開發(fā)商應(yīng)該對自己的廣告負(fù)責(zé),不能輕易改變自己的廣告承諾。有一個合同,我們不得不爭辯,不能被房地產(chǎn)開發(fā)商“忽悠”。最后,如果你想更多地了解法律,律師協(xié)會還為律師提供在線咨詢服務(wù)。歡迎您進行法律咨詢。你知道嗎
該內(nèi)容對我有幫助 贊一個
2020工傷鑒定后傷情加重可以重新鑒定嗎,鑒定流程是怎樣的
2021-03-17抵觸申請對專利新穎性的影響是什么,有哪些構(gòu)成要件
2020-12-28專利權(quán)可以贈與嗎
2020-12-27超過強制執(zhí)行時效可以再次訴訟嗎
2020-12-13什么叫房地產(chǎn)交易
2020-12-07如何解除合同及解除合同程序
2020-12-05勞動爭議調(diào)解不成的情形應(yīng)該怎么解決
2021-03-24勞動爭議案件訴訟一般需舉證的內(nèi)容
2020-12-11如何理解定期壽險
2021-01-14人身保險的基本范圍包括哪些
2021-01-14冒領(lǐng)社會保險是否會進入社保失信人名單
2021-02-21副駕駛?cè)藛T跳車身亡保險公司應(yīng)按照什么標(biāo)準(zhǔn)賠償
2020-12-02在責(zé)任保險中第三人是否有權(quán)向保險人請求保險金給付
2020-11-29冰雹砸壞車保險怎么賠
2021-03-22保險法充分保護投保人利益的規(guī)定有哪些
2020-12-27投保人在投保時應(yīng)如何保護自己的利益
2020-11-15保險中追溯期的概念是什么
2020-11-22土地轉(zhuǎn)讓的限制條件有哪些
2020-11-27租來房子開飯店,拆遷補償也有我的份額嗎
2020-12-24房屋拆遷時,門面房如何界定
2021-01-25