房地產(chǎn)土地使用權(quán)抵押后，開(kāi)發(fā)商能否出售商品房？

案情簡(jiǎn)介：

今年年初，甲方與位于某小區(qū)的某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同簽訂后，甲方支付了2萬(wàn)元購(gòu)房定金。后來(lái)在房地產(chǎn)登記交易中心查詢(xún)到，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的上述商鋪存在“土地使用權(quán)抵押、在建工程抵押”的情況。同時(shí)，還有一項(xiàng)記錄顯示，所售房地產(chǎn)的抵押登記被注銷(xiāo)，抵押權(quán)人是銀行。因此，a認(rèn)為開(kāi)發(fā)商出售的商鋪是抵押的，出售是違法欺詐行為，因此拒絕支付余款并辦理相關(guān)手續(xù)，威脅要向開(kāi)發(fā)商索賠。

A的問(wèn)題如下：

I.在土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押后，開(kāi)發(fā)商能否出售上述商鋪

II。本案開(kāi)發(fā)商是否存在欺詐或索賠，律師的回答是：

類(lèi)似于“土地使用權(quán)抵押和在建工程”的案例，這種現(xiàn)象在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中并不少見(jiàn)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在利用銀行貸款進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，自然會(huì)將已開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的土地使用權(quán)和在建工程抵押給銀行。但開(kāi)發(fā)商取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證時(shí)，預(yù)售許可證將表明土地使用權(quán)已抵押，抵押權(quán)人同意預(yù)售。客戶(hù)與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同并支付房款后，開(kāi)發(fā)商將根據(jù)購(gòu)房信息向銀行申請(qǐng)解除該商品房的抵押，銀行同意按照交易中心規(guī)定的程序解除抵押并辦理房地產(chǎn)登記并在《房地產(chǎn)抵押登記表》的“附件”一欄注明該商品房已注銷(xiāo)抵押登記。因此，對(duì)于作為抵押權(quán)人的銀行來(lái)說(shuō)，取消抵押權(quán)意味著不再存在優(yōu)先受償?shù)膯?wèn)題。即使開(kāi)發(fā)商與銀行發(fā)生債務(wù)糾紛，也不會(huì)危及買(mǎi)方利益，因此，本案當(dāng)事人提出的第一個(gè)問(wèn)題是，本案中開(kāi)發(fā)商之所以可以出售商鋪，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商與抵押權(quán)人銀行之間存在著抵押權(quán)與解除抵押權(quán)的默契與合作關(guān)系。從另一個(gè)角度看，如果銀行不同意取消按揭登記，購(gòu)房者將無(wú)法辦理預(yù)售登記，開(kāi)發(fā)商的資金將難以收回，貸款償還困難，銀行的風(fēng)險(xiǎn)也將加大，這很容易導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商和銀行的失敗，這顯然不利于房地產(chǎn)的發(fā)展。因此，銀行非常愿意取消已售出商品房的抵押登記。至于本案開(kāi)發(fā)商是否存在欺詐行為，答案是否定的，因?yàn)樵谡麄€(gè)銷(xiāo)售過(guò)程中，包括銀行同意注銷(xiāo)抵押登記、房地產(chǎn)登記交易中心注銷(xiāo)抵押登記等環(huán)節(jié)都是公開(kāi)的，而且不損害購(gòu)房人利益，最高人民法院關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的司法解釋不存在欺詐的構(gòu)成要件。同樣，鑒于上述原因，甲方的索賠也沒(méi)有依據(jù)。律師提示：

買(mǎi)方的法律意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)得到了增強(qiáng)，這是一件好事。但是，購(gòu)房者可能對(duì)房地產(chǎn)交易中的一些專(zhuān)業(yè)問(wèn)題，或者一些細(xì)節(jié)和程序沒(méi)有深入的了解。建議這類(lèi)客戶(hù)多咨詢(xún)熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的人士，避免不必要的擔(dān)心甚至糾紛。上述知識(shí)是小編對(duì)“房地產(chǎn)土地使用權(quán)抵押后，開(kāi)發(fā)商能否出售商品房”問(wèn)題的回答。通過(guò)案例分析，開(kāi)發(fā)商在土地使用權(quán)抵押后出售商品房是合法的。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進(jìn)行法律咨詢(xún)。你知道嗎