1、 出賣(mài)人違反房屋買(mǎi)賣(mài)合同的情形有哪些。出賣(mài)人未將標(biāo)的物交付買(mǎi)受人的，構(gòu)成根本違約，除不可抗力外，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

2。交貨延遲。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，出賣(mài)人的付款實(shí)際上包括兩部分，一部分是交付房屋使用，另一部分是交付產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。這兩種遲延付款只會(huì)給買(mǎi)受人造成一定的經(jīng)濟(jì)損失或不便，可以通過(guò)要求違約賠償來(lái)彌補(bǔ)，因此法律不應(yīng)規(guī)定直接解除合同的權(quán)利。買(mǎi)方只有在行使通知后才能行使終止合同的權(quán)利。在這種情況下，賣(mài)方可以要求一些不可抗力作為抗辯。

3。商品房質(zhì)量缺陷。《商品房銷(xiāo)售解釋》第十二條規(guī)定，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，買(mǎi)受人要求解除合同并賠償損失的，應(yīng)予以支撐。《商品房銷(xiāo)售解釋》第十三條第一款規(guī)定，房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響住宅正常使用的，應(yīng)當(dāng)支持買(mǎi)受人解除合同和賠償損失的請(qǐng)求。

4。根據(jù)《商品房銷(xiāo)售解釋》第十四條規(guī)定，雙方?jīng)]有約定的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)按面積誤差3%以上計(jì)算部分的費(fèi)用，即買(mǎi)受人對(duì)超出部分不需要另行支付費(fèi)用，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)雙倍返還不足部分一部分給買(mǎi)方。這樣，賣(mài)方交付的面積誤差超過(guò)3%的房屋將被視為欠費(fèi)。這一規(guī)定，一方面可以促進(jìn)出賣(mài)人規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售行為，另一方面可以給予買(mǎi)受人比行使終止權(quán)更多的優(yōu)惠待遇。它可以通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段促進(jìn)合同的效力，避免房地產(chǎn)逆向循環(huán)的后果。

5。房屋朝向、間距、位置不符的違約責(zé)任。至于景觀房，如果房屋朝向、間距和位置的錯(cuò)誤直接導(dǎo)致對(duì)景觀的觀賞造成嚴(yán)重影響，購(gòu)房人的營(yíng)利性合同目的將受到極大損害，購(gòu)房人可以行使終止合同的權(quán)利。對(duì)于普通商品房，如果朝向、間距、位置的變化對(duì)日照、采光造成嚴(yán)重影響的，購(gòu)房人可以行使節(jié)約權(quán)。

6。對(duì)不符合規(guī)定的綠化、配套設(shè)施和裝修負(fù)責(zé)。為了吸引購(gòu)房者，售樓處會(huì)在預(yù)售時(shí)對(duì)綠化率和配套設(shè)施做出承諾，但很多售樓處在交房時(shí)卻無(wú)法兌現(xiàn)承諾。一般認(rèn)為，這些違約行為不會(huì)對(duì)生命財(cái)產(chǎn)造成危害，也不會(huì)嚴(yán)重影響生活質(zhì)量，因此不能視為根本違約，不應(yīng)行使終止權(quán)，買(mǎi)受人可以要求違約金或損失賠償。原告與被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是雙方的真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)合法有效。交易不能正常進(jìn)行的原因在于被告。被告的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。此時(shí)，買(mǎi)方應(yīng)采取一些措施，最大限度地保護(hù)自己的利益。

1。收集賣(mài)方要求漲價(jià)或拒絕繼續(xù)履行合同的證據(jù)。主要有：在中介的主持下進(jìn)行談判，由中介作為第三方見(jiàn)證人；記錄溝通過(guò)程；通過(guò)短信獲取對(duì)方違約信息；向公證處申請(qǐng)證據(jù)保全等，在這一階段，賣(mài)方往往會(huì)回避談判或回避找各種理由不接受買(mǎi)方的貨款。此時(shí)，買(mǎi)方應(yīng)及時(shí)向賣(mài)方發(fā)出書(shū)面信函，要求賣(mài)方履行合同約定的雙方義務(wù)。這包括要求賣(mài)方積極履行付款義務(wù)，以防止賣(mài)方說(shuō)買(mǎi)方?jīng)]有按期履行。這封信應(yīng)該用特快專(zhuān)遞寄。建議買(mǎi)方委托律師寄送律師函。因此，在簽訂銷(xiāo)售合同時(shí)，有必要在合同中明確雙方的服務(wù)地址。

3。出賣(mài)人的違約可分為兩種情況：一種是拒絕繼續(xù)履行合同，但不將房屋出售給他人。在這種情況下，出賣(mài)人往往以家人的反對(duì)或不到銀行解除抵押貸款等方式阻礙合同的履行；另一種是出賣(mài)人直接以較高的報(bào)價(jià)將房屋出售給買(mǎi)受人，并辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。在這兩種情況下，買(mǎi)受人可以向出賣(mài)人主張違約責(zé)任，損失構(gòu)成主要包括：雙倍定金或違約金（注：定金和違約金不能同時(shí)使用，只能選擇一種，往往價(jià)格較高）買(mǎi)受人支付的中介費(fèi)，以及房?jī)r(jià)差價(jià)的損失。兩種情況的區(qū)別在于，確定房屋差價(jià)損失的方式不同。在前一種情況下，由于損失不明確、不具體，法院可以通過(guò)價(jià)格評(píng)估、取中間價(jià)的方式確定；在后一種情況下，由于另一次銷(xiāo)售的價(jià)格明確，法院將通過(guò)確定前后交易的價(jià)差直接確定買(mǎi)受人的損失。也就是說(shuō)，買(mǎi)方可以通過(guò)訴訟來(lái)彌補(bǔ)賣(mài)方違約造成的損失，賣(mài)方辛苦工作半天所賺取的差價(jià)最終將化為烏有。

基于上述介紹，房屋買(mǎi)賣(mài)屬于對(duì)方違約行為，可以根據(jù)協(xié)議要求賠償。相信您看完以上介紹后，對(duì)房?jī)r(jià)上漲時(shí)如何處理賣(mài)方違約的法律知識(shí)有了一定的了解。如果您對(duì)此有任何法律問(wèn)題，請(qǐng)咨詢(xún)律師網(wǎng)，他會(huì)給你一個(gè)專(zhuān)業(yè)的答案。你知道嗎