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寧波
權利瑕疵房屋買賣糾紛
在現實生活中，即使是全國知名的房地產經紀公司，對于上述四起二手房交易案件，他們仍普遍采用《房屋買賣合同》的方式直接簽訂，其無效后果明顯而嚴重。上述二手房在任何情況下都是無效的嗎？答案是否定的，即通過某種形式，雙方簽訂的合同并不無效。在實踐中，筆者采用了三種方法來解決這個問題：第一種方法是簽訂有生效條件的銷售合同，即：，雙方約定，買賣雙方簽訂的買賣合同，須在出賣人房屋所有權證辦理完畢，抵押解除，具備掛牌條件后生效。根據《合同法》第四十五條的規定，當事人可以約定合同生效的條件。附生效條件的合同，自條件具備時生效。事實上，雙方之間的合同尚未生效，這不是無效合同。條件具備后，合同生效，合同生效后，具有所有權轉移的條件，不違反法律法規的強制性規定，雙方可以順利交易。
第二種方式是簽訂房屋買賣預約合同，即意向書，約定房屋辦理完產權證，符合權屬轉移條件后，雙方按照預約合同簽訂房屋買賣合同。
為了避免日后簽訂正式合同時雙方對合同內容產生分歧，最好將正式銷售合同的主要條款全部寫入預約合同。由于雙方將來都要簽訂合同，這種方法在第一種方法的基礎上增加了一個程序，同時也增加了交易失敗的風險。第三種方式是將原房屋買賣合同中的買受人權利義務轉讓給新買受人，即變更原合同中的買受人主體。
出賣人將與開發商簽訂的商品房買賣合同中的權利和義務轉讓給買受人。出賣人將轉讓情況告知開發商，并辦理轉讓審批登記手續。具體來說，出賣人將到房屋管理部門辦理預售登記手續，并將原合同的買受人主體變更為新買受人。法律依據為《中華人民共和國合同法》第七十九條債權轉讓的有關規定（見附件一）。這樣，雙方的轉讓行為就完全合法有效了。但實際上存在一個問題，即法律法規規定雙方的轉讓行為需要辦理核準登記手續，這涉及到第三方開發商是否同意配合辦理變更登記手續，即房地產管理部門是否同意第四方同意變更嗎？在實踐中，雙方很難合作或批準，也很難完成變更。另一個問題是，對于貸款的賣方來說，在還清貸款之前，銀行必須同意轉讓。因此，轉讓也可能涉及第五方，這使得轉讓更加困難。事實上，轉讓的運作模式是完全合法的，但可以改變的卻很少。
另外，為了避免不必要的糾紛，很有必要在條款中明確房地產的現狀（避免一方以不知情為由違約），并在文本中約定房地產的最終轉讓價格以及支付方式，出賣人對不動產的瑕疵擔保條款、權屬登記方式、不動產及資料轉讓、權利轉讓條款等。另外，由于需要長期的合作和聯系，為方便交易和聯系，需要辦理出賣人的委托公證手續，約定溝通方式。如果您有任何其他問題，請致電律霸。你知道嗎
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