案例

在上海市奉賢區(qū)XX鎮(zhèn)新民村（原名“XX村”），短短幾年時(shí)間，80多戶家庭出售了宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房，購房者多為上海市城鎮(zhèn)居民。現(xiàn)在很多賣房子的村民后悔不已，紛紛向法院起訴，要求撤銷交易合同，收回房屋。3月30日，奉賢區(qū)人民法院第二次開庭審理了相關(guān)案件，但尚未作出判決。據(jù)本報(bào)記者獨(dú)家了解，整個XX鎮(zhèn)范圍內(nèi)類似的小產(chǎn)權(quán)房交易不下千宗，更多的交易當(dāng)事人關(guān)注這些案件的判決結(jié)果，但目前還沒有專門的法律能夠完全適用于小產(chǎn)權(quán)房糾紛，法院的壓力也就在于此。

然而，小產(chǎn)權(quán)房的投機(jī)活動仍在大規(guī)模進(jìn)行。

小產(chǎn)權(quán)房價(jià)值：已今非昔比

2002年前后，奉賢區(qū)XX鎮(zhèn)XX村出現(xiàn)了大量小產(chǎn)權(quán)房。鄒XX夫婦說，他們2002年在XX村買了230號和242號兩套小產(chǎn)權(quán)房。房屋原主人現(xiàn)在要求收回房屋，并已向法院起訴。

據(jù)鄒某某交代，他們分別以6.5萬元和3.6萬元的價(jià)格購買了兩套小產(chǎn)權(quán)房，獨(dú)棟建筑面積200-300平方米，一套用于居住，另一套用于夫妻倆經(jīng)營的木雕廠工地。當(dāng)時(shí)，鄒XX賣掉了他在XX地區(qū)的產(chǎn)權(quán)房，為兩套小產(chǎn)權(quán)房買單。”如果收回，經(jīng)濟(jì)損失不言而喻，更重要的是，我們將無房可住。”

據(jù)記者了解，目前，除了鄒XX和妻子的兩套小產(chǎn)權(quán)房發(fā)生糾紛外，XX村還有241、315、1423等小產(chǎn)權(quán)房。原本出售房屋的村民已向法院提起訴訟，“請求協(xié)議無效，按原價(jià)收回房屋”。

除了近年來小產(chǎn)權(quán)房明顯升值外，另一個不容忽視的原因是，近年來上海郊區(qū)縣的大規(guī)模搬遷迅速推進(jìn)，奉賢區(qū)也不例外。拆遷補(bǔ)償顯然是各方最關(guān)心的利益。

小產(chǎn)權(quán)房投機(jī)猖獗

除了可能的搬遷因素外，小產(chǎn)權(quán)房投機(jī)在當(dāng)?shù)匾蚕喈?dāng)普遍。此外，根據(jù)鄒XX等購房者的聯(lián)名信，想贖回房屋的村民有著共同的特點(diǎn)：賣掉農(nóng)村房屋后，都在城鎮(zhèn)購買商品房；在其他宅基地上建房出租；他們想以原價(jià)贖回已售出的小產(chǎn)權(quán)房，并準(zhǔn)備再次高價(jià)出售。“小產(chǎn)權(quán)房市場不小”，一位曾經(jīng)經(jīng)營小產(chǎn)權(quán)房交易的資深中介人士告訴記者，隨著城市商品房價(jià)格的不斷上漲，越來越多的城市居民失去了購買普通商品房的能力，生活上的困難確實(shí)存在。很多市民會將目光轉(zhuǎn)向品質(zhì)不同但價(jià)格相對較低的小產(chǎn)權(quán)房來解決居住問題。

在采訪中，記者還發(fā)現(xiàn)，除了小產(chǎn)權(quán)房的購房者外，還有不少專業(yè)炒房者倒賣小產(chǎn)權(quán)房。也有一些購房者在小產(chǎn)權(quán)房里炒作，爭取將來的拆遷補(bǔ)償。

作為當(dāng)?shù)爻鍪坌‘a(chǎn)權(quán)房的村民之一，相當(dāng)一部分村民實(shí)際上已經(jīng)脫離了農(nóng)村生活，或者已經(jīng)在城里買房或者打算在城里買房，需要資金，所以出售小產(chǎn)權(quán)房是很多人的選擇。

公開的秘密是，類似的情況不僅在上海存在，在全國很多地方也存在，隨后的糾紛也非常相似。

不可靠？

對于鄒某某夫婦當(dāng)年購買的小產(chǎn)權(quán)房，雙方根據(jù)提供的材料以及當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門出具的見證證明，簽訂了房屋買賣合同。

在2002年簽訂的相關(guān)房屋買賣合同中，交易理由表述為“為了調(diào)整房屋的盈虧，雙方自愿訂立房屋交易”。合同正本三份，雙方和見證處各執(zhí)一份，副本兩份，分別送房管部門和規(guī)劃部門備案。

當(dāng)年，XX鎮(zhèn)法律服務(wù)處出具了證明，并有證人指控專用收據(jù)。據(jù)鄒XX介紹，當(dāng)年其他小產(chǎn)權(quán)房交易大多以類似方式實(shí)現(xiàn)。但現(xiàn)在看來，這種交易合同和證人的法律效力特別有限。背后的真正原因可能是，對于類似的小產(chǎn)權(quán)房糾紛，沒有專門的法律可供參考。在上海，唯一能為這一系列小產(chǎn)權(quán)房糾紛提供有針對性的法律參考的材料是上海市高級人民法院2009年初印發(fā)的《上海市高級人民法院關(guān)于印發(fā)〈農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛審理原則意見〉的通知》（滬高發(fā)民一20044號）2004鄒XX夫婦認(rèn)為，該糾紛適用《意見》第二條：“房屋出售給鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）外人員的，經(jīng)有關(guān)組織、部門批準(zhǔn)，可以認(rèn)定合同有效。”此外，根據(jù)第四條，“房屋出售給鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）外人員的，可以認(rèn)定合同有效。”，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，合同已實(shí)際履行，買受人已實(shí)際居住使用的，合同效力暫不明示。在實(shí)際處理中，購房人應(yīng)當(dāng)認(rèn)清房屋現(xiàn)狀，本著尊重現(xiàn)狀、維護(hù)穩(wěn)定的原則繼續(xù)占有和使用房屋，“房屋居住使用權(quán)”也不應(yīng)當(dāng)收回。

記者了解到，《北京市人民法院關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房糾紛的會議紀(jì)要》也指出，“要充分考慮合同無效對雙方利益的影響，特別是出賣人因土地增值或拆遷補(bǔ)償而獲得的利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值與原買賣價(jià)格的差額而造成的損失“，從而避免了因簡單判決而造成的房屋騰空“案終案初”的后果。

據(jù)了解，從調(diào)解角度看，法院曾提出“房屋使用協(xié)議維持至搬遷，搬遷完成后，宅基地土地補(bǔ)償費(fèi)歸原售房村民所有”的意見，但目前尚未實(shí)施。你知道嗎