今天，最高人民法院向深圳市福田區南天一花園業主委員會（以下簡稱南天一花園業主委員會）、深圳市城市建設發展（集團）公司（以下簡稱深圳市城建公司）提起上訴，深圳市城建監理有限公司（以下簡稱深圳市城建監理公司）與深圳市城建物業管理有限公司（以下簡稱深圳市城建物業公司）就房屋侵權糾紛一案，法院作出終審判決，駁回南天一園業委會確認爭議的兩棟配套小樓所有權歸全體業主所有、返還小樓并賠償損失的訴訟請求。最高人民法院法官就本案的法律適用問題接受了記者采訪。

問：我們注意到，南天一園業委員會在本案中主張權利的一個重要依據是深圳市白沙嶺區的法定規劃。在本案中，本圖則所指明的樓面面積比率可否作為確定爭議小型建筑物所有權的依據？A：我們認為不是。深圳市白沙嶺區法定規劃（以下簡稱法定規劃）本質上是一種建筑規劃方面的行政法規。法定圖則規定的容積率等內容不能作為確定權屬的依據。也就是說，即使可以認定涉案小樓的建設違反了政府在法定規劃中確定的建筑面積比例等規劃要求的相關規定，也不能認定小樓的所有權應屬于全體業主，而是應當歸全體業主所有可以產生相應的行政責任。此外，本案還有一個事實，即法定圖則的公布實施時間晚于小樓的審批建設時間，法定圖則在內容上也明確了已建設使用的土地沒有義務改正以滿足要求計劃的要求。因此，南天一園業委會依據法定圖則認為，涉案小樓所有權歸園方所有，這是站不住腳的。問：南天一園業委會在審理本案時，提出了《中華人民共和國城市房地產管理法》規定的“房地產一致性”原則。對這一原則的理解和運用如何體現在本案中？

A：本案中，深圳市城建公司提交了一系列證據，證明涉案的兩棟小樓共有地塊面積，且深圳市城建公司已與政府有關部門就兩棟小樓占用的土地使用權簽訂了協議付了相應的錢。因此，我們認為深圳市城建公司對這兩棟小樓占用的土地擁有合法權利。南天一園業委會認為，按照“房地產與土地一致”的原則，隨著南天一園三棟住宅樓所有權的轉讓，兩棟小樓占用的土地使用權已全部轉讓給南天一園所有人。此外，深圳市城建公司還提交了涉案小建筑征地相關的審批文件和補償合同，以及規劃、審批、建設等各個階段的審批文件、相關許可證和結算文件，小型建筑的建設和竣工驗收，能夠證明其土地使用權來源和建設行為本身的合法性，小型建筑的建設資金全部由其投入的，應當說深圳市城建公司承擔相應的初始取得舉證責任涉案小樓的所有權歸屬因合法建設。因此，深圳市城建公司認為，其對南天一花園兩棟小樓及整棟樓的規劃用地專有權并未轉讓給南天一花園三棟樓的業主，《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國房地產轉讓管理暫行條例》規定了“房地產與土地相一致”的原則城市國有土地使用權轉讓。

問：本案還有一個事實，即雙方有爭議的兩棟小樓已經申請了房產證，登記的業主是深圳市城建公司，但后來，因為南天一花園業主和業委會認為登記違法，提起行政訴訟，行政訴訟判決書也撤銷了房產登記，那么這一事實對小樓權屬的認定具有重要意義，在這種情況下對權利有沒有影響呢？

A:你所說的與本案有關的事實。涉案的兩棟小樓的初始證明和戶籍證明已被生效的行政判決撤銷。但我們認為，我們不能就誰應該擁有這座小樓的所有權得出結論。你所提到的生效行政判決書中指出，撤銷登記的理由是深圳市國土資源和房地產局的登記行為違反了其此前批復中作出的暫停房地產登記的決定。也就是說，行政判決是從具體行政行為的程序合法性角度出發作出的，不涉及小樓權屬的實質要件，也不涉及小樓能否單獨辦理初始登記和戶籍登記。也就是說，撤銷《不動產登記證》不影響物權人按照法定程序再次申請財產登記。

問：《物權法》頒布實施后，根據建筑物區分所有權的有關規定，能否確認本案爭議建筑物屬于《物權法》規定的業主共有部分？

A：首先需要明確的是，本案爭議房屋的建造、登記以及爭議提出的時間都是在《物權法》實施之前。但鑒于《物權法》實施前，法律對經適房權屬問題沒有明確規定，我們認為也可以參照《物權法》及相關司法解釋來確定本案中的小樓是否屬于業主共有部分。《物權法》第七十三條規定，建筑面積分割范圍內的道路、綠地、公共場所、公共設施、物業服務用房，除特殊情況外，屬于業主共有。顯然，涉案小樓不屬于本案規定的道路、綠地、公共設施和物業服務用房。而且，參照《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛具體應用法律若干問題的解釋》第三條，不屬于司法解釋規定的業主共有的公共場所。因此，我們認為，即使按照《物權法》和《司法解釋》關于建筑物區分所有權的相關規定，也不能認定本案爭議的小樓屬于全體業主。

問：南天一園業委會在本次訴訟中也提出了一個觀點，即爭議小區的規劃設計使用問題。這一點能支持他們對這座小樓所有權的主張嗎？

A:南天一園業委會確實提出，根據法定規劃，爭議小區的規劃使用權應歸居委會和物業管理，因此，應歸業主所有。但我們認為這是站不住腳的。其主要原因是：首先，法定規劃的內容明確，不要求以前建成的建筑物強制調整其規劃用途。從這個角度看，無論規劃如何規定爭議建筑的規劃用途，都不適用于本案。其次，即使按法定規劃看，爭議小建筑占用土地的規劃用途也不是“物業管理”，而是“配套設施”。但是，無論是從小樓的建設時間上，還是從現行法律規定上，都沒有明確規定“配套設施”的所有權應屬于開發商、業主或他人，這是客觀存在的