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寧波
小產權房買賣合同的效力是什么
第一種解釋是針對開發(fā)商的產權。開發(fā)商的產權叫大產權，購房者的產權叫小產權。這是因為購房者的產權被開發(fā)商的產權分割了。第二種解釋是基于房屋再次轉讓時是否需要繳納土地出讓金。不需要繳納土地出讓金的稱為大產權，需要繳納土地出讓金的稱為小產權。按照這個解釋，普通商品房是大產權房，經濟適用房是小產權房。第三種解釋是基于產權證的發(fā)證機關。國家頒發(fā)的產權證叫大產權，國家不頒發(fā)產權證，鄉(xiāng)政府頒發(fā)的產權證叫小產權，也叫鄉(xiāng)產權。鄉(xiāng)鎮(zhèn)產權不構成不動產法定產權。第一條和第二條解釋小產權是合法的，只要購房款全額付清，或者土地出讓金的轉讓就可以自由買賣，其法律規(guī)定比較明確。第三種解釋對小產權的法律性質存在爭議，并不能得到真正法律意義上的房產證。目前所謂的“小產權房”就是上述第三種，也叫“鄉(xiāng)鎮(zhèn)產權房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家發(fā)放的房產。因此，“小產權”實際上是“農村產權”和“集體產權”，并不真正構成嚴格法律意義上的產權。
這種小產權房只具有普通商品房的使用性質，卻不具備普通商品房的法律性質。因此，商品房法律法規(guī)的相關規(guī)定和制度對小產權房無效，人民法院不能適用商品房銷售法律規(guī)定和司法解釋審理小產權房案件，而且很難維護買家的權益。事實上，我國每年都有大量關于小產權房合同效力是否受法律保護的案例和討論，結果也不盡相同。買家輸贏。某法院某案勝訴，并不意味著小產權房交易安全。購房者在選擇這類房子時仍應謹慎。事實上，建設部一直提醒城鎮(zhèn)居民不要購買集體土地上的房屋。建設部稱，非集體經濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理產權登記，其合法權益將難以得到保護。
一些項目承諾的“農村產權”和“小產權”不符合法律規(guī)定，不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等法定手續(xù)，耕地特別是基本農田被征用不僅是生產資料，還具有為農民提供社會保障的功能。違法用地避免了農用地轉用和土地審批，農民可能得不到相應的補償和長期生活。總之，小產權房合同效力糾紛的處理是一個復雜的過程。實踐證明，具有一定經驗的律師不僅可以預防法律糾紛，而且可以更好地解決法律糾紛，最大限度地避免或減少經濟損失，切實保護您的合法權益。如果您需要，可以在線聯系律霸。你知道嗎
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