我們所說的小產權房,是指在農村集體土地上建造的不繳納土地出讓金的房屋。其產權證并非由國家房管部門頒發,而是由鄉政府或村政府頒發,又稱“鄉產權房”。沒有國家頒發的土地使用證和預售證,購房合同也不會在國土房管局備案。所謂產權證不是真正合法有效的產權證。
如果有小產權房,一定有大產權房。是的,我們經常提到的普通商品房其實就是大產權房。這兩者有什么區別?讓我們了解一下。小產權房和大產權房的區別是什么?
產權:在產權方面,小產權房只有部分產權。所謂部分財產權只強調永久使用權和繼承權,而收益權和處分權的行使僅限于一定范圍。
比如經濟適用房屬于小產權房,購房者可以繼承出售,但購買5年后才能出售,房屋銷售收入扣除相關稅費后,將按個人各自的產權進行分配,單位或政府。所以在收入方面,并不意味著所有賣出的錢都是自己的。大產權房擁有全部產權,即房屋和住宅的占有權、使用權、收益權和處分權。比如商品房。
土地出讓金:房屋轉讓時,大產權商品房不需繳納土地出讓金,小產權經濟適用房需繳納土地出讓金。
發證機關:大產權房的發證機關是國家,小產權房的發證機關是鄉鎮政府,產權證不能得到國家認可。
價格:小產權房價格低于大產權房,一般僅為同區域商品房價格的1/3甚至更低。這就是為什么很多人愿意冒險。
小產權房有哪些風險?
這并不意味著所有的小產權房都有風險,都是違法的。如果是經過政府批準的正規建設手續的新房,就是合法的,可以像經濟適用房一樣長期居住。
一般來說,狹義的“小產權房”有兩種:一種是建在集體建設用地上的,即建在“宅基地”上的房屋,它只屬于農村集體所有人,農民不能從其他村莊購買;二是在集體企業用地上違法建設或者占用耕地的房屋。這種住房風險相對較大。具體風險是什么?讓我們再看看。
在法律效力方面,未經有關組織、部門批準,將該類房屋出售給鄉外人員,合同未實際履行或者買受人未實際居住、使用的,合同無效。
在房地產轉讓方面,根據《中華人民共和國土地管理法》,小產權房不能轉讓或者出售給非集體成員的第三人,即購買后不能合法轉讓。因為小產權房只有使用權,沒有所有權。
如果這些房屋將來被強制拆除,購房者可能無法返回房屋或獲得補償。因為這類房屋的產權是不合法的。
住房監管也存在不少漏洞。如果出現房屋質量問題,很難找到相關單位進行維修。鑒于上述風險,我們認為,為了我們的長遠利益,我們不應該因為暫時的低價而承擔風險。萬一將來房子被迫拆遷,我們真的要吃虧了。你知道嗎
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