1、 根據實際情況，租賃合同屬于合同糾紛。當事人協商無效的，可以向人民法院起訴，請求人民法院作出有關判決。根據有關法律、法規的規定，受理公民、法人、其他組織及其相互之間因財產關系、人身關系提起的民事訴訟，適用《中華人民共和國民事訴訟法》第三條的規定。第三十三條下列案件由本條規定的人民法院專屬管轄：（一）因房地產糾紛提起的訴訟，由房地產所在地人民法院管轄；（二）因房地產糾紛提起的訴訟港口經營糾紛，由港口所在地人民法院管轄；（三）因繼承糾紛提起的訴訟，由被繼承人死亡時住所地或者主要遺產所在地人民法院管轄。第三十四條合同當事人和其他財產權益糾紛的當事人可以書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、仲裁地等實際發生糾紛的地點的人民法院原告有住所、標的物所在地等管轄，但不得違反本法關于分級管轄和專屬管轄的規定。第三十五條兩個以上有管轄權的人民法院提起訴訟的，原告可以向其中一個人民法院提起訴訟；原告向兩個以上有管轄權的人民法院提起訴訟的，由最先提起訴訟的人民法院管轄。如何提起行政訴訟或民事訴訟，必須有明確的被告，而且必須屬于法院管轄。在行政訴訟中應當注意，復議機關維持原行政機關具體行政行為的，作出具體行政行為的房屋管理機關為被告；復議機關變更原具體行政行為的，變更行政行為的復議機關為被告。共同承擔同一具體行政行為的房屋管理機關為共同被告。法律、法規授權的房屋管理機構作出的具體行政行為為被告。比如，城市房屋拆遷管理辦公室是政府設立的行政機構，專門負責房屋拆遷工作。其作出的決定具有行政行為的性質，可以作為行政訴訟的被告。行政訴訟時效為：“公民、法人或者其他組織直接向法院提起訴訟的，應當自知道具體行政行為發生之日起三個月內提起。除非法律另有規定。”行政訴訟時效的最長期限為一年，自知道有權提起行政訴訟之日起計算。根據民法通則，民事訴訟時效一般為兩年，有些特殊情況下為一年。其中，出租人向人民法院起訴保護的期限為承租人拒不支付或者遲延支付租金的一年。因此，在房屋租賃合同中，出租人必須牢記，因承租人拒付或者遲延支付租金而引起的訴訟，訴訟時效為一年。如果法院發現出租人明知自己的權利受到侵犯而不提出索賠，那么出租人將失去勝訴的權利。我國民法規定，訴訟時效最長為20年。在這20年里，出租人雖然不知道自己的權利受到了侵害，但如果已經超過20年，法院將以超期處理。當然，訴訟時效也有中止和中斷的情形。《民法通則》第一百三十九條規定，在訴訟時效的最后六個月內，因不可抗力或者其他原因不能行使請求權的，訴訟時效中止。時效期間自中止事由消除之日起繼續計算。訴訟時效中止的法律原因包括地震、臺風、水災、戰爭、債權人無行為能力等。根據《民法通則》第一百四十四條的規定，訴訟時效因提起訴訟、一方當事人請求或者一方當事人同意履行義務而中斷。從中斷時間開始，重新計算訴訟時效期間，即訴訟時效中斷。例如，承租人從1990年1月1日起停止支付租金，直到1991年1月1日，出租人提出要求時，承租人承諾立即支付租金。1991年1月1日為訴訟時效的中斷日。訴訟時效從今天開始。訴訟時效中斷不同于中止。首先，原因不同。中斷是由于當事人主觀上主張權利或者承認義務造成的。中止是由于不能預見、不能避免、不能克服的客觀事件，不按照當事人意愿轉移造成的；二是法律后果不同。中斷是原處方無效。中斷是指在時效期間扣除中斷時間。中斷原因消除后，將與已執行的處方一起持續計算。例如，出租人得知承租人違約后，必須向承租人提出解除合同的意見，或者準備向法院起訴。但由于地震和交通中斷，無法聯系承租人或向法院起訴。遲延應當從法律規定的訴訟時效期間內扣除，待客觀原因影響出租人債權消滅時，可以行使權利的，應當與地震前已經過的期限一并計算。

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