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寧波
如何處理小產權交易
2012年，徐某將自己蓋的一套房子轉讓給張某，轉讓價格為17萬元。張某交了15萬元，仍欠2萬元。物業占用的土地，是居委會在沒有任何建設許可證和申請的情況下轉讓的。張某收到房子后裝修居住至今。2014年，徐某起訴法院，要求張某支付剩余的2萬元。【分析】
關于如何處理本案，有兩種不同意見：
第一種意見認為，徐某與張某簽訂的房屋買賣合同違反了法律、行政法規的強制性規定，是無效的。徐某將房屋交付給張某后，張某對房屋進行了裝修，一直住到現在，因此不適宜將房屋歸還給徐某。張某應按約定支付剩余房款。但是，第二種合同無效。
筆者同意第二種觀點，即徐某與張某簽訂的房屋買賣合同違反了法律、行政法規的強制性規定，是無效的。雙方應互相歸還。主要原因如下：
本案爭議的焦點是如何處理無效的小產權房買賣合同。”“小產權房”不是一個法律概念，而是人們日常生活中形成的一個習慣用語。一般是指在農村集體土地上建造的房屋，不繳納土地出讓金。其產權證不是由國家房管部門頒發的，而是由鄉（鎮）政府或村委會頒發的，又稱“農村產權房”。這類房屋沒有國家頒發的土地使用許可證和預售許可證，購房合同也不會在國土房管部門備案。所謂產權證不是真正合法有效的產權證。
徐家所在的居民區是在村委會出讓的集體土地上建設的。項目未取得土地使用許可證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。房子俗稱“小產權房”。根據《土地管理法》和《物權法》的相關規定：農村土地所有權屬于村集體，使用權僅限于本村村民，小產權房不能依法出售。張某不是村委會集體經濟組織成員，依法不能購買涉案社區的房屋。因此，徐某與張某簽訂的房屋買賣合同違反了法律、行政法規的強制性規定，無效。如果張某的房子是裝修好的，住到現在，不適合把房子還給徐某，張某按照約定支付剩余房款，具有變更小產權房買賣合同的效果，誤導小產權房買賣行為，不利于市場經濟的健康發展。綜上所述，徐某與張某簽訂的房屋買賣合同違反了法律、行政法規的強制性規定，是無效的。合同雙方應相互返還，即徐某應將收取的購房款返還給張某，張某應將所購房屋返還給徐某。你知道嗎
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