住宅小區(qū)外墻、外墻、公共圍墻權(quán)屬一直存在爭議,容易引發(fā)糾紛。常見的糾紛,如業(yè)主在房屋外墻上或外墻外刷廣告、掛門面招牌等,都是由于相鄰業(yè)主和物業(yè)管理公司的反對而引起的。一般認為,外墻不能視為公共部分,只有外墻表面才能成為公共部分。建設部的規(guī)定只把外墻列為公共部分,而上海等一些地方性法規(guī)規(guī)定外墻和外墻為公共部分。這一問題涉及到四個關(guān)于專有部分范圍的理論,即墻心理論、空間理論、最后一個畫面理論、墻心理論和最后一個畫面理論。第四種理論是墻中心和最終的漆面理論。就內(nèi)部關(guān)系而言,專有部分包括畫在邊界部分表面的部分,如墻壁、天花板和地板;就外部關(guān)系而言,專有部分達到邊界部分厚度的中心線。按照這個總的看法,不應該把外墻當作一個公共部分,而應該把外墻當作一個公共部分。但是,是否可以認定業(yè)主沒有任何合法的外墻使用權(quán),任何使用外墻的行為都應該得到所有共有人或共有人授權(quán)的組織如物業(yè)管理公司的批準和允許。
首先,如果業(yè)主公約中有規(guī)定,業(yè)主可以在公約允許的范圍內(nèi)使用,這實際上構(gòu)成了上述協(xié)議的獨家使用,是完全合法的。第二,即使在業(yè)主公約沒有規(guī)定的情況下,業(yè)主在一定程度上仍應有合理的房屋外墻使用權(quán)。比如安裝空調(diào),如果業(yè)主沒有任何外墻使用權(quán),那么室外安裝空調(diào)就成了問題。顯然,對于外墻,業(yè)主還是應該有合理的使用權(quán)的。合理的界限應該是:是否對相鄰業(yè)主的生活產(chǎn)生不利影響;是否影響了整個建筑的美觀統(tǒng)一;是否影響了公共安全等。
對于共用圍墻,中國建設部的規(guī)定規(guī)定,相鄰業(yè)主應承擔共用圍墻的維護義務。筆者認為,對于共有界墻,應當承認相鄰所有人享有共有權(quán),但共有權(quán)的實質(zhì)是一種共有權(quán)。當共用邊墻也是整棟建筑的承重墻時,共用邊墻構(gòu)成全體業(yè)主的共有部分,全體業(yè)主享有共有權(quán)。你知道嗎
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