“一房兩售”要根據情況辦理

房屋未過戶的，已辦理商品房過戶登記手續的買受人擁有房屋所有權；兩個買受人均未辦理過戶登記手續屬于商品房的，且該房屋尚未交付的，該房屋的所有權應當屬于已辦理商品房預告登記手續的買受人；兩份合同未辦理登記手續的，則先轉讓該房屋所有權的買受人已經取得所有權房屋所有權；兩份合同未辦理過戶登記和通知登記手續，標的房屋未交付的，未發生上述情形的，預交房價款的買受人享有房屋所有權，先簽合同的買主擁有房屋的所有權。行政訴訟與民事訴訟可以并行，行政訴訟與民事訴訟的交織沖突是審判實踐中的老問題，尤其是房屋權屬登記糾紛案件。這類案件不僅涉及當事人之間的房屋權屬民事糾紛，還涉及房屋管理部門辦理房屋權屬登記的行政糾紛，當事人可以提起民事訴訟或者請求行政審判。解決民事糾紛與行政糾紛并存的問題，實際上已經成為判斷民事糾紛與行政糾紛哪個前提、誰前提、誰優先的問題。在房屋登記案件中，當房屋登記案件中的民事糾紛與行政糾紛形成耦合關系時，房屋權利歸屬明確，民事糾紛與登記瑕疵糾紛之間不存在關聯。其實質是簡單的民事糾紛。如果民事訴訟和行政訴訟同時并存，二者可以齊頭并進。此時，即使行政訴訟因登記機關違法而取消登記，也不會否定基本民事法律關系的效力。小產權房的法律屬性及審判實踐中存在的問題我們認為，集體經濟組織成員之間出售小產權房一般是有效的，因為民事行為不違反法律、法規和禁止性規定，向集體經濟組織以外的人出售小產權房的，視為無效。但有下列情形之一的，應當根據具體情況予以認定和處理：一是買受人購房后進入集體經濟組織；二是出賣人已成為城鎮居民；三是，出賣人有多處不動產或者農村住宅為多層建筑并有自有住宅的；四是因財產分割、離婚、繼承等引起的小產權房轉讓糾紛。；五是對歷史原因形成的小產權房，要根據不同情況妥善處理。要建立農村建設用地使用權流轉制度。

雖然小產權房買賣合同大多被認定無效，不受法律保護，國家政策也屢禁不止，但小產權房的建設和交易仍然是被禁止的。要從根本上解決小產權房問題，必須建立農村建設用地使用權流轉制度，平等對待國有土地和集體所有土地，以法律形式賦予農民農村集體建設用地使用權流轉權，促進土地使用權的多元化土地供應主體。符合國家土地利用總體規劃的，允許農民有償轉讓他人使用。并在政府部門設立相應的農村建設用地使用權流轉管理部門，對流轉全過程進行監督管理。小產權房糾紛的案件范圍和審理原則按照流轉階段，小產權房糾紛的類型可分為三類：流轉前的房屋建筑糾紛；流轉糾紛，主要是合同糾紛；發行后衍生糾紛。其中比較典型的是第二類轉讓糾紛，這也是司法實踐中的一種糾紛。一般來說，人民法院可以受理小產權房買賣糾紛。目前，小產權房糾紛主要有：房屋買賣合同糾紛、土地使用權出讓合同糾紛、土地租賃合同糾紛、房屋質量損害賠償糾紛、建筑合同糾紛、預付款轉讓糾紛等，房屋抵押糾紛、購房人更名糾紛、離婚分房糾紛、拆遷補償糾紛、繼承糾紛等。在審判實踐中，一般應遵循以下原則：首先，充分考慮合同無效對雙方利益的影響，特別是當賣方故意不履行合同義務時，致使小產權房買賣合同解除或者經人民法院依法確認無效的。買受人要求賠償房屋增值部分或者合理經濟投資的，應當予以支持，但出賣人的賠償責任應當根據雙方過錯減輕；其次，買受人應當賠償改建或者擴建房屋的增值；最后，在決定退房或退房時，要注意購房人的妥善安置，留出合理的退房時間，避免單純決定退房給當事人帶來負面影響。

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