孫、艾、劉（夫妻關(guān)系）民間借貸糾紛和合伙糾紛于2013年1月28日被法院立案受理。根據(jù)孫某的申請，當(dāng)天劉某名下登記的一套房屋被查封。案發(fā)后，法院判決：“艾某、劉某應(yīng)向?qū)O某償還貸款本息13.12萬元，并于判決生效之日起10日內(nèi)付清……”，“艾某、劉某共同償還孫某債務(wù)13萬元，于判決生效之日起10日內(nèi)付清”。

判決生效后，艾某、劉某未履行給付義務(wù)，孫某向法院申請執(zhí)行。法院立案后，將執(zhí)行通知書送達兩名被執(zhí)行人，要求他們履行判決確定的給付義務(wù)。然而，在履行了民間借貸糾紛案后，艾某和劉某以不再履行能力為由拒絕履行。法院準(zhǔn)備依法啟動被查封房屋的評估拍賣程序。這時，外地人楊某對法院的執(zhí)行提出異議，稱現(xiàn)在查封的房子早在2003年12月4日就賣給了異議申請人，但產(chǎn)權(quán)變更登記一直沒有辦理?，F(xiàn)在法院再次查封該房屋，準(zhǔn)備進行評估拍賣，損害了第三人的利益。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，該房屋的查封應(yīng)當(dāng)解除。對楊某的異議主要有兩種不同的觀點：觀點一：房屋可以依法查封評估，但外人的異議不能成立。原因是《中華人民共和國物權(quán)法》第九條明確規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，依法登記后生效，未經(jīng)登記不得生效?！?。外地人提出該房屋應(yīng)歸自己所有，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，2005年4月30日縣房產(chǎn)管理局重新辦理產(chǎn)權(quán)登記時，該房屋仍登記在被執(zhí)行人劉先生名下。本案查封的房屋是被執(zhí)行人劉先生的財產(chǎn)，依法可以查封、評估、拍賣。外人提出的執(zhí)行異議應(yīng)當(dāng)予以駁回。觀點二：房子不能查封，楊某的異議成立。原因是《中華人民共和國物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定，產(chǎn)權(quán)成立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，法律文件或者人民政府的征收決定生效時生效，“早在2003年12月2日，劉某申請查封房屋，與本案外人楊某協(xié)商，以5萬元的價格賣給楊某。法院通過民事裁定確認，劉某名下的房屋屬于購房人楊某。十年后的今天，當(dāng)劉先生再次卷入訴訟時，法院的調(diào)查人員在不知情的情況下查封房屋，顯然是違法的。因此，外人提出的執(zhí)行異議應(yīng)當(dāng)予以支持。對于兩種不同的觀點，筆者贊同第二種觀點，即房屋不能查封，外人楊某的異議成立。

雖然不動產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅都需要登記，但不動產(chǎn)權(quán)利變更的原因可以分為法律行為和事實行為。對于因買賣等法律行為引起的物權(quán)變動，法律要求當(dāng)事人履行過戶登記手續(xù)后，該房地產(chǎn)才能產(chǎn)生物權(quán)變動的后果；但是，對于因強制執(zhí)行、繼承或者遺贈、法律解釋等引起的物權(quán)變動，法院或者仲裁機構(gòu)的拆遷等事實行為，不以履行過戶登記為要件的事實行為的實現(xiàn)會產(chǎn)生物權(quán)變動的結(jié)果。早在2004年，法院就判決本案房屋歸購房人楊某所有，但楊某并未辦理房屋權(quán)屬登記，因此無法再依法處分該房屋，因此法院無法查封屬于外地人的房屋。你知道嗎